多地密集出台房贷商“商转公”政策：解决住房问题是住房公积金不变的使命

9月27日，云南曲靖市住房公积金管理中心发布《关于商业个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款的通告》（以下简称《通告》），这是9月以来继河南洛阳、广西防城港、陕西汉中等城市发布“商转公”新政后，又一城市迈出了房贷“商转公”的脚步。

据中指研究院不完全统计，今年以来已有接近20个城市推行“商转公”政策。除此之外，据《证券日报》不完全统计，截至9月中旬，全国范围内已有超过120个城市或地区，在今年发布过一次或多次住房公积金贷款调整政策。住房公积金成为楼市调控的重要工具。

房贷“商转公”能有效降低购房成本

根据《通告》，曲靖市住房公积金管理中心为落实党中央为企纾困，为职工解难的要求，切实减轻职工负担，在没有上级部门政策性要求的情况下，推行便民利民新举措，开通商转公业务。在经银行、借款人同意，并符合住房公积金管理规定的条件下，居民可将商业个人住房贷款转为住房公积金个人住房贷款。

在我国，房贷商贷利率定价参考5年期LPR（市场贷款报价利率）。9月29日，中国人民银行、中国银保监会发布通知，符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套房贷款利率下限。此前，根据中国人民银行、中国银保监会发布的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人房贷利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点。而9月20日新一期5年期以上LPR报价4.3%，即居民此前购房首贷商业利率最低为4.1%。以陕西汉中为例，公积金贷款现在执行首套房5年期以内年利率2.75%，5年期以上3.25%，这与商贷利率存在一定差距。

因此，全国政协委员，房天下创始人莫天全说：“房贷‘商转公’目的很直接，就是适度降低购房者贷款还款压力。这不仅能减少已购房者的月供，也能推动刚需购房人群加快入场，释放部分购房需求。”

此轮出台“商转公”政策的城市多为三四线城市，对此，浙江省政协委员、浙江工业大学副校长虞晓芬表示，前些年一些地方或因住房公积金管理中心流动性不足，难以满足缴存职工购房贷款要求；或因公积金贷款楼盘没有实行全覆盖，造成一部分符合住房公积金贷款条件的购房者只能申请商业贷款，利率偏高。今年以来，购房需求有所下降，各地住房公积金管理中心流动性得到明显缓解，客观上有条件支持符合条件的缴存职工享受公积金贷款。

“房贷‘商转公’是对缴存职工基本利益的保护，在资金许可的条件下，应该能转尽转。”虞晓芬说。

华东师范大学房地产系副教授、东方房地产研究院执行院长胡金星持有相同看法。他认为，新冠肺炎疫情对我国的投资和消费产生影响，也在一定程度上波及到房地产市场，尤其是在三四线城市，投资和消费的下降使得经济发展面临较大压力。通过房贷“商转公”，可以降低居民购房成本，能够鼓励居民消费。

要客观看待“商转公”政策中的限制条件

目前，各地出台的商转公政策要求不一，以洛阳市发布的“商转公”征求意见稿为例，申请“商转公”需要借款人先自筹资金还清全部商贷，同时公积金贷款额度按照该市现行计算方式计算且不得超出商贷剩余本金，商贷已还款期限与“商转公”贷款期限之和不得超过30年（二手房20年）。此外，综合各地新规，“商转公”仅限于纯商业贷款转公积金贷款，之前办理组合贷（商业+公积金）的购房者无法办理“商转公”业务。

因此，有观点认为这些限制条件会打消部分购房者办理“商转公”业务的积极性。

首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池表示，商业贷款和住房公积金贷款条件不同，贷款额度也不一样，大多数城市住房公积金贷款额度较小，不一定能满足贷款需要。在符合“商转公”的条件下，能贷多少也要取决于个人收入。

虞晓芬认为，多数地方“商转公”限制条件较多，一是为了控制业务量，如果全部放开，会迅速冲击公积金管理中心资金正常运行；二是保证政策相对公平，由于公积金资金来源十分有限，为了保持公平，就有时间顺序问题，操作程序上也就负责一些。

“要客观看待房贷‘商转公’的限制条件。”胡金星说，这些限制条件恰恰体现了公积金贷款的规范性。环节理顺了，信息就会更加透明，相应地也会降低房地产市场和公积金发展面临的风险。

针对部分城市“商转公”需要先结清商贷的情况，莫天全表示，商贷和公积金贷款是两个不同的贷款主体，商业贷款的主体是商业银行，公积金贷款的主体是公积金中心。如果公积金贷款是新发生的贷款关系，必须先结清上一笔贷款，解除抵押后，才能重新办理。“但很多人无法提前还清商贷，也就无法申请‘商转公’，一个政策的推出一般不太可能适配所有群体，这也是正常现象。”

同时，胡金星也提醒，房贷“商转公”的惠民意义很大，但各地在政策执行一定要依法依规，保证公开透明。

解决住房问题是住房公积金不变的使命

在9月14日中宣部举行的“中国这十年”系列主题新闻发布会上，住房和城乡建设部新闻发言人、住房改革与发展司司长王胜军表示，住房公积金根基在于“积”，核心在“金”，目的为“房”。

纵观我国住房公积金制度多年来的发展，从最初以建房、扩大住房供应、帮助职工住房解困和购买公房，到以公积金账户资金积累和低息住房公积金贷款，支持职工进入住房市场购房消费，住房公积金的使命一直在演变，但演变的核心始终是解决居民住房问题。

今年以来，除“商转公”政策外，海南等地还出台了公积金贷款购房“一人购房全家帮”、提高公积金贷款额度等政策。住房公积金成为各地房地产纾困政策的重要工具。

对此，莫天全表示，由于住房公积金是属地化管理，地方政府制定规则的权限较大，比较好推行。同时，这也能更好发挥住房公积金作用，把一些沉淀的、长期未被使用的公积金释放出来，保障居民合理住房需求，促进房地产市场发展。

近年来，我国住房公积金缴存范围也在不断扩大。2021年，住房和城乡建设部在重庆、成都、广州等6个城市开展了灵活就业人员参加住房公积金制度试点。截至2021年末，试点城市共有7.29万名灵活就业人员缴存住房公积金2.92亿元。而今年9月1日，浙江温州龙港市开始试点农民缴纳住房公积金制度。

赵秀池表示，住房公积金是城镇住房制度改革的一个基本安排，承载着解决城镇居民住房问题的使命。农民缴纳住房公积金制度对于减少城乡差别，让农民与城镇居民享有同样的住房保障政策，意义重大。

此外，据统计，我国灵活就业群体已达2亿人。胡金星认为，吸引更多的灵活就业人员缴纳住房公积金是未来重要的探索方向。公积金来源越多，资产规模也越大。

虞晓芬表示，随着公积金缴存规模的扩大，会有更多群体能够享受公积金贷款购房低利率支持的权利，有利于扩大住房公积金制度的普惠性，也预示着公积金在未来将承载提高居民住房消费能力、助力共同富裕的作用。她还建议，在未来可加大住房公积金改革力度，扩大低成本融资来源，建立覆盖面更广、更公平的激励性缴存政策。（见习记者 吕婉莹）