全国超七成城市房价下跌，是什么原因造成的？明年会变涨吗？

11月24日电 (左宇坤)近期，房地产市场的快速降温备受关注。

　　国家统计局数据显示，10月，新房价格延续了9月的下跌趋势，70个大中城市中超七成城市的新房价格环比下跌；二手房价格更是自8月起连跌三个月，70城中超九成城市的二手房价环比下跌。

　　仅仅几个月时间，房价上涨和下跌城市数量完全对调，核心城市房价的全线下跌更是已多年未现，甚至二十余个城市发布了房价“限跌令”。

中国新观察 | 房价开始降了，但明年会变涨吗？

原出处：中国新闻网
原文链接：https://www.chinanews.com/cj/2021/11-24/9615338.shtml

中新网客户端北京11月24日电 (左宇坤)近期，房地产市场的快速降温备受关注。

　　国家统计局数据显示，10月，新房价格延续了9月的下跌趋势，70个大中城市中超七成城市的新房价格环比下跌；二手房价格更是自8月起连跌三个月，70城中超九成城市的二手房价环比下跌。

　　仅仅几个月时间，房价上涨和下跌城市数量完全对调，核心城市房价的全线下跌更是已多年未现，甚至二十余个城市发布了房价“限跌令”。

　　楼市为何快速降温？2021年房价出现“倒V型”走势后，未来楼市会怎么样？2022年，房价会继续下降还是转为上涨？近日，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华接受中新网“中国新观察”栏目专访进行了解读。

制图：倪雯冰

　　访谈实录摘编如下：

中新网：2021年楼市先是不断升温，随后近两个月出现明显降温，70城房价环比数据也出现了先涨后跌的情形。为何会出现这样情况？若您对2021年的住房市场进行一个总结，您会如何评价？

邹琳华：楼市最近几个月的降温有两方面的因素。

　　一是市场升温过快之后，短期内有调整的需要。升温(部分)是因为疫情过后，相关的调控政策没有及时跟进，经济剌激政策对房地产市场也起到了一定的剌激作用。当然这个效应是不可持续的，随后的降温也是可以预期的。

　　二是下半年房地产市场调控政策，特别是金融政策的跟进，对于抑制住房投资投机有很大的效果。随着住房信贷申请周期拉长，交易频率也随之显著下降，这对于市场有显著的降温作用。

　　总体来讲，房地产市场在2021年呈现出“先扬后抑，先涨后跌，稳中有降”的态势。虽然有些(房地产)企业出现了阶段性经营困难，但目前房地产业总体尚在合理、风险可控的运行区间之内。

资料图：城区楼宇林立。 中新社记者 王东明 摄

中新网：对于当前楼市的降温，您怎么看？一二三线城市的楼市分别出现哪些特征？

邹琳华：房地产作为周期性行业，不会只涨不跌，也不会只跌不涨。涨跌都是正常的市场现象，应该用正常的市场眼光看待。没有必要过度悲观或乐观，这都是不理性的，也不符合中国的客观现实。

　　楼市适度的降温有利于市场平稳、健康运行。调控政策也应该保持一定的定力。最近三个月，一二三四线城市都有所降温。相对来讲，一、四线城市跌得较少，二、三线城市跌得相对多一点，说明一线城市和四线城市的楼市基本面要好于二、三线城市，也反映了中国城市化和人口流动的基本格局。一线城市是因为大城化的趋势，四线城市则主要是因为就地城市化带来的刚性需求。

中新网：按照过去的经验，一般楼市的降温会持续多长时间？展望2022年，您对于房价走势和楼市总体走向怎么看？

邹琳华：按过去的经验来看，中国楼市主要呈现脉冲性上涨的态势。这个态势里，小周期大概在5-6年，其中上涨时间1-2年，调整或平稳的时间3-4年。但就目前来看，中国楼市已经进入大分化时代，讲整体的涨跌已经没有太大意义。

　　对于2022年来讲，市场总体应该是平稳的，整体大涨或大跌的概率都非常小，因为市场体量巨大且区域发展不平衡，所以不会出现大涨大跌。而且政府可以及时跟进调控，也可以控制住市场的异常波动。当然也不排除局部出现一些个别异常涨跌(的情况)。

资料图：房地产楼盘。中新社记者 张斌 摄

中新网：我们看到，目前已有二十多个城市发布了房价“限跌令”，尤以三四线城市为主。在“房住不炒”的总基调下，要维护房地产市场平稳健康发展，您有哪些对策建议？

邹琳华：一是要坚持“房住不炒”，继续抑制住房投资投机，保持政策的连续性和稳定性，避免人为形成政策性波动，促进市场预期的稳定。二是以市场平稳为目标，根据市场形势的变化，及时适度地预调和微调。三是加强对市场异常波动风险，特别是区域协同波动风险的监测防范。四是加强政策在执行过程中的平顺性，降低政策性市场波动。五是完善基础性制度与市场监管制度，比如强化预售资金监管，保证消费者基本权益。六是根据市场形势变化，及时清理不科学、不合时宜的一些临时性政策，比如一些临时性限价政策，避免将短期政策长期化使用。

中新网：当下，保障性租赁住房等领域的发展备受关注。2022年，在“住有所居”目标指导下，住房市场有哪些关键领域需要重点突破？

邹琳华：一是完善调控政策，提升政策从制订到执行层面的平滑性，促进市场平稳，防范市场风险。二是继续发展租房市场，促进租购房同权，实现租购并举。三是利用好保障性租赁住房的政策支持，盘活存量土地资源，大力增加保障性租赁住房供给。四是促进住房用地供给的改革，增加土地供给渠道。五是推进老旧小区改造，不断改善居民家庭的居住条件。(完)

受访嘉宾简介：

邹琳华，中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长，中国社会科学院竞争力模拟实验室副主任，纬房指数创始人，长期从事住房市场监测及政策研究。美国纽约市立大学巴鲁克学院访问学者 (2011-2012)，世界华人不动产学会理事。主持中国社会科学院国情调研重大项目、国家自然科学基金项目等多项重要研究。

【编辑:丁宝秀】

疫情导致经济下行，金融行业为了降低风险贷款收紧，导致开发商资金周转困难，需要降价促销回笼资金。另一方导致部分购房者贷款周期变长，甚至贷不到钱，购买力下降，开发商为了迎合购买力也要降。同时由于开发商钱少了，导致地价叫不了几轮就兜比脸都干净。同时由于房地产的不景气，导致社会热钱也不愿再进入房地产。

房价下跌的原因主要还是供需关系，说明房子多了，而接盘的人少了。前些年随着我国城镇化的快步推进，大量农村人口进入城市，造就了房子的供不应求，也造成了房价飞涨。但是，随着房子的大量入市及城镇化建设水平的减缓，甚至很多城市出现了人口流出的现象，所以造成了大部分城市房价下跌。

再说一下明年房价，预计除了北上广深及极少一部分城市，其他绝大大部分城市都会以阴跌为主。这是因为，未来十年，绝大多数城市的房地产都不具备投资属性。由于中国的人口增长减缓趋势不可避免，国内大部分的二线、三线以及其他城市，特别是资源枯竭型城市、没有交通、旅游或者人文等特色城市人口可能更会加速下降，随着人口增长的放缓甚至减少和老龄化，房价将会普遍下跌。但是，下跌过快可能会引起大范围抛售等一系列问题，所以，有些城市发布了限制房子低价令，这对房价暴跌起到了一定的抑制作用。还有就是政府会通过土地的开发来调整房地产开发的进度，使其进入交易市场的房子数量有限，这样也可以间接调节房价，还有其他的如货币政策、税收政策等，使其避免暴跌。

另外，房子毕竟属于大件商品，除了房子价格外，出售时还需要缴纳契税、个人所得税、以及马上要出台的房产税等等一系列费用，无疑之中也增加了房子的很多交易成本，这些也会导致出售者不太愿意暴跌出售。

还可以参照日本的大城市发展趋势，人口增长或者减缓是一个相对比较缓慢的过程，虽然房价下跌趋势不会改变，但是暴跌是不太可能发生的。

基于以上因素，2022年，房价基于可能还是阴跌。