2022年楼市回顾：成交规模缩回7年前，百城新房价格7年来首跌

[摘要] 2022年已经结束，回顾全年，房地产市场多方承压，房价和成交规模跌回多年前，供应端和需求端的活跃度都较低。机构研究数据显示，多城新建住宅价格自2014年后时隔七年再次出现年度下跌；新建商品住宅月均成交面积降幅近4成，绝对规模为2015年以来最低水平。

2022年已经结束，回顾全年，房地产市场多方承压，房价和成交规模跌回多年前，供应端和需求端的活跃度都较低。机构研究数据显示，多城新建住宅价格自2014年后时隔七年再次出现年度下跌；新建商品住宅月均成交面积降幅近4成，绝对规模为2015年以来最低水平。

对此，1月5日，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长、中国城市经济学会房地产专业委员会秘书长邹琳华在接受《华夏时报》记者采访时表示，房价只涨不跌的时代已经过去。同日，中国豪宅研究院院长朱晓红对记者表示，2022年的新房成交规模接近2015年，但背景不一样。2022年是疫情连续影响，不利因素叠加的一年，仍然有近14万亿的新房成交量，当聊以自慰。

同时，业内多方认为，2023年上半年房地产市场将企稳恢复。

价格、规模跌回多年前

总的来说，2022年房价走势疲弱，成交规模持续缩减。新房价格方面，多城出现多年来的首次下跌。据中指数据统计，2022年百城新建住宅价格自2014年后时隔七年再次出现年度下跌，累计下跌0.02%。

二手住宅同样也没能逃脱价格下跌的命运，而且跌幅比新房更大，部分城市的房价跌到三年前水平。据中指数据统计，2022年百城二手住宅价格累计下跌0.77%。据相关机构研究院数据，自2019年12月起，重点50城二手房房价上行周期共20个月，累计涨幅11.4%；下行周期17个月，累计降幅11.1%，重点50城房价指数目前已跌回三年前水平。

“房价只涨不跌的时代已经过去。”对于2022年楼市邹琳华如此评价。2018年在武汉四新地区购房的李思思（化名）感叹现在楼市已经不复从前，李思思告诉《华夏时报》记者：“2018年买房的时候好不容易才抢到，现在不仅价格没涨，卖的话都得亏本。”

除了价格的下行压力外，住宅成交量上，多个城市也是“压力山大”。根据统计局数据，2022年1—11月，全国商品房销售面积12.1亿平方米，同比下降23.3%，商品房销售额11.9万亿元，同比下降26.6%。据中指数据统计，2022年百城新建商品住宅月均成交面积约3036万平方米，同比下降36.2%，降幅近4成，绝对规模为2015年以来最低水平。

专家公开表示，2022年整个房地产市场的规模回到了2015年，而其实2013、2014、2015年的市场规模差不太多，所以也可以说，回到了近十年前。

对此，邹琳华指出，疫情冲击、市场自然调整和政策紧缩效应的三重叠加导致了新房成交规模的缩水。朱晓红表示，2022年的新房成交规模接近2015年，但背景不一样，原因不一样，不能简单地用成交数据去比较衡量。2015年是房地产品质大倒退、伪豪宅成堆的浮躁的一年。2022年是疫情连续影响、不利因素叠加的一年，但仍然有近14万亿的新房成交量，当聊以自慰。

虽然整体成交面积均为下降态势，但是具体看来，不同级别的城市表现有所不同。据中指数据统计，2022年，一线城市住宅销售面积同比下降23.7%，降幅为各线城市最小，韧性较足，二线城市受重庆、武汉等大体量城市市场低迷影响，同比下降38.6%，降幅最大。

另外，值得一提的是，虽然与往年相比，北京新房的成交下滑较大，但是，年内各月，北京新房的成交情况相对平稳。据天朗易研通统计数据，2022年除1月、2月、5月外，其余月份北京新房成交量均在4000套左右，走势波动微小，近乎“直线”。

供需两弱，进入“改善时代”

量价齐跌的背后是住房市场的供需两弱。2022年，全国多个城市面临着较大的去化压力，住宅可售面积维持高位。

多数城市的住宅新开工、新上市的速度在不断放慢。据国家统计局数据，2022年1—11月，全国房屋新开工面积为11.2亿平方米，同比下降38.9%，单月新开工面积自4月起连续8个月同比下降超35%。

即便供应减速，住宅市场销售端的去化能力仍显不足，库存去化压力在持续加大。据中指数据统计，截至2022年11月末，按近6个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为17.2个月，较2021年末延长3.4个月。不过，具体而言，不同的城市去化压力不尽相同。其中，少数一二线城市，例如杭州、上海、合肥等城市去化速度较快，短期库存不足，而天津、长春、郑州、厦门等地短期去化存压，出清周期较长。截至11月末，杭州出清周期仅4个月，上海出清周期亦仅7个月；天津、长春、郑州、厦门等城市出清周期则高达20个月。

值得关注的是，2022年住宅供需结构也发生了变化，多城大户型成交占比提升，小户型成交占比下降，刚需购房意愿不足，改善需求成新房市场主流。据相关机构研究院统计，110—140平方米的户型需求同比上升超过20%，在各种户型中上升速度最快。对此，专家公开表示，2022年房地产市场客户最核心的变化是投资需求没有了，投资大幅退潮之后，市场真正进入到“改善时代”，刚需的占比在下降。

市场有望企稳恢复

2022年，在“房住不炒”总基调指导下，房地产政策进入全面宽松周期，监管部门多次出台利好政策，从支持需求端到支持企业端，政策力度不断加大。

需求端政策从2022年年初以来持续调整优化。记者了解到，去年，5年期以上LPR共下调35个基点；公积金贷款利率时隔7年再次下调，5年以上公积金贷款利率降至3.1%。而各地“因城施策”，根据自身情况接连发布相关政策。多家监测机构统计称，2022年，已有超300省市出台政策超千条，达到近年峰值。据悉，各地政策主要涉及优化限购政策、降低首付比例和房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低限售年限、降低交易税费等方面，多地房贷利率已降至历史低点。二手房交易流程亦在不断简化，“带押过户”模式、“连环单”业务等均有利于打通交易链条，降低置换成本。

进入2022年11月，供给端政策支持力度明显加大。据悉，2022年11月，央行和银保监会联合发布“金融16条”，给予房企融资支持，支持房企债务展期，缓解企业的资金压力，稳定市场主体预期，为个人购房信贷提供支持，“保交楼”提振市场情绪。紧接着“三支箭”政策接连落地，信贷、债券、股权方面的融资渠道逐步打通。2022年12月，证监会指出“允许符合条件的房企‘借壳’已上市房企”。此前部分房企已宣布拟配股筹资，预计后续相关配套政策将持续推出和完善。

面对利好政策“大轰炸”，业内多方认为应该重点从需求端对市场进行激活。邹琳华表示，总的来说楼市的恢复情况取决于经济复苏状况，如果经济增长速度能够恢复，一线和重点二线城市房价和成交量都能够有所回升，不过三四线城市可能还需要一定时间的调整。对于未来楼市政策的调整方向，邹琳华认为，应该重点支持改善性住房需求，供给方面，持续支持房地产企业合理的融资需求，促进房地产企业恢复正常经营。

对此，专家公开表示，应该在全国范围内全面放松限购、限贷、限价、限售，包括一线城市。除了全面放松“四限”之外，可以在财税政策方面再给一定的刺激，对房地产相关的交易税费、契税等给予一定的减免。2023年上半年压力仍然很大，下半年相对乐观，6月将是市场企稳的重要时间窗口。

机构研究院首席市场分析师许小乐认为，房地产市场走向复苏的态势进一步明朗，市场的底部已经相对确定，2023年春天，市场将迎来稳步的复苏。

朱晓红指出，2022年房地产市场是再认识、再定义的纠结之年。经历一场“血与火”的洗礼之后，房地产行业的韧性仍有比较之优势。未来调控应该张驰有度，走正常化、规范化、持续化的路线。预计2023年各城市的房价与成交量会呈现一定的分化趋势，而全国楼市“一片红”以及全国楼市“入冬”的极端情况都不会出现，健康稳定发展仍是主基调。