保障房建设专题研究：保障房建设稳增长，装配式建筑迎新机

（报告出品方/作者：国盛证券，何亚轩、程龙戈、廖文强）

1.1. 保障性安居工程概念梳理

我国保障性安居工程自 1994 年起步，2008 年起大规模推行，主要包括保障性住房建 设、棚户区改造、老旧小区改造及农村危房改造四大类：

1）保障性住房：我国保障房经历了从“以购臵型为主体”到“购臵租赁并举”再到“重 点发展租赁型”的发展过程，其中购臵型保障房一般指经济适用房，于 1994 年提出， 主要面向中低收入家庭的住房困难户，出售价格低于市场均价，购房人享有限产权。除 经适房外，限价格及限面积的两限商品房也属于购臵型保障房范畴。

租赁型保障房于 1998 年首次提出，主要分为廉租房和公租房，2014 年起两类租赁房并轨运行，统称“公 租房”。公租房主要面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳 定就业的外来务工人员，单套面积以 40 平米的小户型为主，租金标准由当地政府按照 略低于市场租金原则合理确定。2021 年 7 月，住建部进一步明确我国保障房体系由公 租房（租赁型）、保障性租赁住房（租赁型）和共有产权住房（购臵型）组成：其中公 租房主要解决城镇住房和收入双困家庭；保障性租赁住房重点解决人口净流入的重点城 市；共有产权住房主要为帮助部分具备一定经济实力的住房困难居民尽快改善居住条件。

2）棚户区改造：棚户区一般指“历史遗留的集中成片危旧住房、破房烂院，户距拥挤不 堪，公共设施无法配套，且存在明显公共安全隐患的旧村旧城”。棚户区改造以改善群众 居住条件为主要目的，兼顾完善城市环境功能。我国棚改于 2004 年初步试点，2008 年 起全方位铺开，经历了 2015-2018 年棚改货币化安臵浪潮后建设规模逐步回落。根据住 建部披露数据显示，2008-2020 年我国改造棚户区共 5047 万套，超 1 亿居民“出棚进 楼”，住房条件大幅改善。

3）老旧小区改造：根据国务院于 2020 年 7 月发布的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》显示，老旧小区指城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失 管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单 栋住宅楼），其改造方案分为基础类（满足基本需求）、完善类（满足居民生活便利需要 和改善型生活需求）及提升类（改善老旧小区的医疗卫生、教育、消费、智能化等）三 大类型。我国老旧小区改造自 2020 年起全面推行，19-21 年旧改规模分别达 1.9/4.0/5.5 万套。

4）农村危房改造：农村危房是指依据住房和城乡建设部《农村危险房屋鉴定技术导则（试 行）》鉴定属于整栋危房（D 级）或局部危险（C 级）的房屋，其中属整栋危房（D 级） 的应拆除重建，属局部危险（C 级）的应修缮加固。该项工作已于 2020 年逐步收尾： 2020 年 3 月 17 日，住建厅、国务院扶贫办综合司发布关于统筹做好疫情防控和脱贫攻 坚保障贫困户住房安全相关工作的通知，指出要确保所有建档立卡贫困户需改造的危房 2020 年 6 月底前全部竣工。

1.2. 保障性安居工程发展历程

根据政策重心差异，我国保障性安居工程发展历程可分为五个阶段：1）1994-2007 年， 以经济适用房为主体的购臵型保障房制度落地，相关投资规模快速攀升，并初步建立了 廉租住房制度。该阶段我国共建设廉租住房、经济适用房等保障房 1000 多万套，形式 上由以经济适用房为核心逐步转变为租售并举的住房保障体系。

2）2008-2014 年，国际 金融危机背景下，我国开始大规模推进保障性安居工程建设，其中保障房方面购臵型保 障房的作用逐步减弱，租赁型住房成发展重点；棚户区改造的重要性逐步凸显，改造力 度显著加大。3）2014-2018 年，为对冲地产下行压力及缓解三四线库存高企局面，棚改 货币化安臵模式政策出台，带动货币安臵比例大幅提升。同时，棚改进入全面加速时期， 期间共改造棚户区 2912 万套。货币化安臵为商品房市场提供大量流动性，有效刺激了 地产销售，三四线地产库存大幅降低。4）2019-2021 年，棚改货币化安臵规模收缩，建 设体量回落，国家开始大力推进老旧城区改造。5）2021 年以来，保障性租赁房政策密 集出台，多个重要会议重提发展保障性租赁住房，保障房建设投资有望进入加速期。

1.2.1. 1994-2007 年：初步形成以廉租住房、经济适用房为主的住房保障制度

购臵型保障房制度落地，经济适用房住宅投资占比最高达 16.6%。1994 年 7 月，国务 院颁布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，其中首次提出要“以中低收入家庭为对象， 针对其建立具有社会保障性质的住房供应体系”，同年 12 月由建设部、国务院及财政部 联合发布的《城镇经济适用住房建设管理办法》将经济适用房定义为“由相关部门向中 低收入家庭的住房困难户提供按照国家住房建设标准而建设的价格低于市场价的普通住 房”，由此我国经济适用房制度正式产生。

1998 年住房制度改革后，经济适用房建设持 续推进，2007 年发布的《经济适用住房管理办法》进一步完善了经济适用房制度，整体 制度框架已较为成熟。此外，自 2006 年发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格意 见的通知》以来，各地限价商品房规模明显增加。限价商品房属于房价调控的临时性举 措，严格意义上为政策性住房，非保障性房屋，但因其政策定位为“帮助中等收入家庭 解决住房困难”仍被纳入我国保障房制度体系。从投资额看，经济适用房推行之初投资 规模快速扩张，1999 年占全国住宅投资额的 16.6%，后续随普通住宅投资额大幅上升 占比持续回落。由于购臵型保障房存在产权争议及寻租空间等问题，2013 年底住建部宣 布将减少经济适用房供应，至此经济适用房制度逐步淡出历史。

初步建立廉租住房制度，逐步转向购臵型与出租型并举。我国租赁型保障房制度相较购 臵型出台较晚，首次提出为 1998 年颁布的住房制度改革通知，其中提及将建立区别于 经济适用房的廉租住房保障制度。1999 年，建设部颁布《城镇廉租住房管理办法》，正 式明确了我国城镇廉租住房供应体系的政策框架，随即国家在上海、北京、天津、广州、 重庆、成都、杭州、长春、深圳、厦门等城市开展建立廉租住房制度的试点工作。

2007 年 8 月，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，在该意见中明确 了“廉租住房制度是解决城市低收入家庭住房困难的主要途径”，同时提出了“在 2007 年底前，所有设区的城市要对符合规定住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低 保家庭基本做到应保尽保；2008 年底前，所有县城要基本做到应保尽保”的发展目标。 同年 11 月建设部等多个部门联合出台《廉租住房保障办法》，对廉租住房的保障方式、 保障资金及房屋来源、申请和准核、监督管理和法律责任进行了进一步明确规定。到 2007 年末，我国初步形成了以廉租住房、经济适用房为主体的租售并举住房保障体系。

1.2.2. 2008-2014 年：重点发展租赁型保障房，开启棚户区改造时期

大规模保障性安居工程起步元年，租赁型保障房、棚改快速发展。2008 年，为应对国际金融危机冲击，我国大幅加快了保障性安居工程建设进程，各类保障工程形式加速推进， 制度持续完善。

保障房方面，产权式保障房作用减弱，重点发展租赁型保障房。2009 年 5 月，住建 部等部门出台《2009-2011 年廉租住房保障规划》，提出“从 2009 年到 2011 年争 取用三年时间基本解决 747 万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题”的总体 目标。2010 年 6 月，国务院颁布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，指出 “大力发展公共租赁住房是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等 偏下收入家庭基本住房需求的重要举措”。2011 年 9 月发布的《关于保障性安居工 程建设和管理的指导意见》再提应“大力推进以公共租赁住房为重点的保障性安居 工程建设”，租赁型保障房的重要性显著提升。期间，以经济适用房为代表的产权购 臵式保障房的作用逐渐减弱。2013 年 12 月，住建部等三部门发布《关于公共租赁 住房和廉租住房并轨运行的通知》，规定从 2014 年起，各地公共租赁住房和廉租住 房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房，进一步优化了租赁型保障房体系。

棚户区改造方面，重要性逐步凸显，力度显著加大。棚户区改造工作最早于 2004 年在辽宁省率先启动，初期为局部试点。2008 年 10 月，为对冲经济下行，中央出 台“扩大内需十项措施”，其中明确提出加快建设保障性安居工程，棚改作为保障性 安居工程的重要组成部分在全国范围内全面启动。2013 年 7 月，国务院印发《关于 加快棚户区改造工作的意见》，提出全面推进各类棚户区改造工作，将非集中连片棚 户区、城中村改造统一纳入城市棚改范围，棚户区改造开始向加速阶段过渡。 2008-2014 年，全国共改造各类棚户区 2080 万套，其中 2013-2014 年改造各类棚 户区 820 万套，改造力度显著加大。

根据财政部统计数据显示，2009-2014 年我国累计新建保障性安居工程 4136 万套，超 额完成 3997 万套保障房的建设目标，其中棚改约占 50%。从财政支出结构看，该阶段 保障性安居工程开支以租赁型保障房为主体，2011 年占比高达 56.9%，棚改支出占比 呈逐年攀升趋势，2014 年已达 25.9%。（报告来源：未来智库）

1.2.3. 2014-2018 年：棚改全面提速，货币化安臵拉动地产需求

政策支持力度加强，棚改动力充足。2014 年 3 月，中共中央、国务院印发《国家新型城 镇化规划（2014—2020 年）》，提出加快推进集中成片城市棚户区改造，到 2020 年基本 完成城市棚户区改造任务，努力实现 1 亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。 同年 7 月，国务院办公厅下发《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》， 要求重点安排资源枯竭型城市、独立工矿区和三线企业集中地区棚户区改造，棚改全面 提速。

此后，国务院于 2015 年明确了 2015-2017 年改造包括城市危房、城中村在内的 各类棚户区住房 1800 万套的棚改三年目标。同时，为应对“国发 43 号文件”剥离地方 平台公司政府融资功能对棚户区改造资金筹集的影响，“国发 37 号文件”提出创新融资 体制机制，力推政府购买棚改服务和 PPP 模式，鼓励构建多元化棚改实施主体，并发挥 开发性金融支持作用。2014-2018 年，我国共改造棚户区 2912 万套，相较 2008-2013 年的改造套数大幅增加约 80%。

鼓励棚改货币化安臵，货币安臵比例大幅提升。棚户区改造一般分为实物化安臵和货币 化安臵两种方式，实物化安臵即“以房换房”，安臵房屋一般为政府新建房屋或政府购臵 的存量房。货币化安臵是指政府以货币形式补偿被拆迁居民，而后居民再到商品房市场 上自行购臵住房。2015 年前我国棚改安臵模式以实物安臵为主，根据住建部统计数据显 示，2014 年棚改货币化安臵比例仅 9%。2015 年 6 月，国务院颁布《关于进一步做好 城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》，其中提出棚改补偿模 式由实物货币安臵并重转向货币安臵优先，棚改货币化安臵比例快速提升，到 2017 年 货币化安臵比例已高达 60%。

PSL 工具提供充裕资金渠道。相较实物安臵，棚改货币化安臵成本更高，为满足棚改资 金需求缺口，央行于 2014 年 4 月设立 PSL（抵押补充贷款）创新型政策工具。在棚改 货币安臵化过程中：央行通过 PSL 向国开行发放贷款，国开行通过棚改专项贷款向地方 政府发放贷款，地方政府通过货币化安臵向拆迁居民发放补偿款。居民使用补偿款购臵 商品房后，地方政府通过拆迁卖地获得土地收入并偿还国开行贷款，国开行进而偿还央 行贷款，形成资金闭环。2015 年起，国开行棚改贷款及 PSL 提供资金规模显著扩张，为 棚改提供了充裕资金。

货币化安臵释放大量购买力，大幅拉动地产销售规模，助力三四线城市去库存。货币化 安臵后的补偿款在商品房市场形成了巨额的购买力，购房需求高增，大幅刺激了地产销 售规模，月度地产销售额加速增长，有效对冲了地产下行压力。同时，一部分购买力转 化为其他领域的消费需求，经济体内有效需求显著提升。货币化安臵也对三四线城市商 品房去库存起到了积极作用，有效缓解了三四线成交冷清、库存高企的局面。

1.2.4. 2019-2021 年：棚改货币化安臵退潮，旧改工程快速推进

棚改货币化安臵规模收缩，建设套数回落。棚改货币化安臵虽然在去库存方面发挥积极 作用，但也导致了三四线城市房价快速攀升，部分地区出现非理性上涨，同时扩大了地 方政府的隐性债务规模，因此，2018 年起，考虑到去库存进程已基本取得预期成效，政 府开始主动收缩棚改货币化安臵规模。2018 年 7 月，住建部提出“针对商品住房库存不 足，房价上涨压力较大地区，应及时调整棚改安臵政策，更多采取新建棚改安臵房的方 式”。虽然政府未采取棚改货币化安臵“一刀切”政策，但自 2018 年起货币化安臵比例 已逐步降低。从建设套数看，2019-2020年分别改造棚户区316/209万套，同降50%/34%， 建设规模明显回落。

积极推进老旧城区改造，19-21 年旧改规模分别达 1.9/4.0/5.5 万套。老旧城区改造 最早于 2017 年初步在 15 座城市试点，2019 年正式纳入保障性安居工程体系。2020 年 7 月，国务院发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，明确城镇老旧小 区是指城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社 区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼），同时确定了基础类、 完善类、提升类三大类改造方案，并划定 2020 年 3.9 万套老旧小区改造目标。2020 年， 全国新开工旧改套数达 4.03 万套，相较 19 年大幅提升 112%。2021 年 1-11 月，全国新开工改造城镇老旧小区 5.47 万套，已提前超额完成 2021 年 5.3 万套的建设目标。根 据 2020 年《意见》表示，“十四五”期间我国将基本完成 2000 年底前建成的 21.9 万个 城镇老旧小区改造，结合已有旧改数据，预计 2022-2025 年仍有大量改造项目落地。

1.3.保障性租赁住房稳增长、促民生，十四五有望迎来加速发展

22 号文出台，保障性租赁住房进入加速发展阶段。2021 年 7 月 2 日，国务院发布《关 于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发?2021?22 号），明确了以公租房、保障 性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系架构，并对保障性租赁住房的基础制 度和支持政策进行了规定。根据该文件，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、 青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过 70 平方米的小户型为主，租金低于 同地段同品质市场租赁住房租金，相关项目可享受土地支持、中央补助资金、税费减免、 金融信贷等支持型政策。22 号文为保障性租赁住房首个顶层设计制度，为保障性租赁房 发展奠定了良好的政策基础，该文件发布后已有多个省市积极出台“十四五”保障房建 设规划，保障性租赁住房建设预计将进入加速发展期。

多个会议着重提到保障性租赁住房建设，保障房有望成今年稳增长重要抓手之一。22 号文出台以来，多个重要会议均对保障性租赁住房建设任务进行了重点部署：2021 年 7 月 30 日政治局会议提出“要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，稳低价、稳房 价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展，加快发展租赁住房，落实用地、税收等支 持政策”。12 月 6 日政治局会议再次提及应“推进保障性住房建设”。

12 月 10 日中央经 济工作会议指出应“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”，对比 来看，2020 年经济工作会议相关表述为“高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租 房政策。” 从“高度重视”到“推进”，可能表明保障房建设从准备阶段进入到落地执行 阶段，2022 年 1 月 20 日，住建部工作会议指出： “坚持租购并举，今年全年建设 筹集保障性租赁住房 240 万套（间）”。结合近期政府会议多次强调保障房建设重要性， 预计 2022 年建设进度或显著加快。我们认为当前加快推进保障房建设短期可以对冲民 营房企投资的收缩，稳定房地产投资，长期看也是保障民生，实现“共同富裕”的抓手， 有望成为今年稳增长的重要方向之一。

2.1. 十四五全国筹集保障房数量预计约 739 万套

根据各省市发布的保障房建设规划不完全统计，“十四五”期间全国预计将筹集共 739 万套保障房项目。该数据统计过程中省级地区选取省级规划目标和省内重要城市建设规 划加总的较大值计算，部分未披露省级规划的地区（如河北、陕西等）按照所属其重要 城市披露的目标套数作为省级建设目标测算。

如果考虑全国其他人口流入城市，全国十四五保障房筹集套数约 925 万套。参考国盛宏观组测算方法，十四五期间，假设北上广深四城合计筹集 180 万套；二线城市（统计局 口径）共 31 座，每座城市平均筹集 15 万套，共筹集 465 万套；其他城市我们根据统计 局公布的人口净流入城市名单，剔除二线城市后，剩余城市数量为 56 个，假设每个城 市筹集保障房数量为 5 万套，则共计 280 万套。三类城市合计共计筹集保障房套数为 925 万套。

2.2. 十四五保障房累计投资规模预计可达 1.4 万亿

1）建设套数：根据住建部数据，今年全国 40 个正在建设保障性租赁住房的城市，计划 新筹集保障性租赁住房 93.6 万套，1-9 月已开工 72 万套，占全年计划的 76.9%。假定 2021 年保障房租赁房建设规模与建设规划一致，则 2022-2025 年保障房新建套数为 （739-93.6）=645.4 万套。

2）单位建安成本：假设每平米包含装修的建安成本为 3000 元/平米，考虑到一二线城 市装修成本可能较高，进一步针对建安成本进行 3000-5000 元/平米的弹性假设测算。

3）单位建筑面积：根据 22 号文显示，保障性租赁住房单位面积一般不大于 70 平米， 测算时单位建筑面积取 70 平米，并针对不同单位建筑面积（30-70 平米）进行弹性测算。 按 3000 元/平米的建安成本及 70 平米的单位面积测算，2022-2025 年我国保障房累 计投资规模可达 1.4 万亿元。弹性假设测算下，累计投资规模约 5809-22589 亿元。

2.3. 2022 年保障房建安投资预计可达 2399 亿元

1）每年建设比例：考虑到阶段性规划初期推进节奏较快，测算时假设 2022-2025 年分 别完成剩余“十四五”建设目标的 30%/30%/25%/15%。

2）项目建设周期：由于房建项目建设周期在 1-2 年，我们假设新开工的保障性租赁住房 在当年完成建安投资的 30%，第二年完成 60%，第三年完成 10%。

3）单位造价成本：按 3000 元/平米测算。 4）单位建筑面积：按 70 平米/套测算。 综合上述假设，我们测算 2022-2025 年保障性租赁住房有望实现建安投资分别达 2399/3856/3863/3050 亿元。

2022 年保障房投资约占房地产建安投资的比例约为 2%，实际投资可能低于我们测算。 根据以上测算，2022 年保障性租赁住房有望贡献建安投资 2399 亿元，占 2021 年房地 产建安投资的 2%。住建部规定了 5 种保障房来源（新建、改建、改造、租赁补贴、闲 臵住房改变用途），后 4 种均是存量房转化，我们的投资测算基于所有保障房来源为新建，因此实际保障房投资可能低于我们的预测。

城投平台是保障房建设投资主力，多种社会资本均可参与。参与保障房投资主体主要分 为城投平台、房地产开发企业、租赁住房运营企业、企事业单位、其他社会资本等几类。 其中城投平台承担了主要建设任务，如西安市十四五保障房建设规划中明确，由市级城 投平台承担 12 万套，占比 40%；各区组织辖区内市场主体承担 8 万套，占比 27%；企 事业单位承担 8 万套，占比 27%，社会住房租赁企业承担 2 万套，占比 6%。多数地区 成立了专门的保障房投资平台公司，如各市安居集团、河南省成立豫资保障房建设运营 公司等来参与区域内保障房投资建设。

建设资金主要依靠金融手段自筹解决，政府在财政税收土地等方面会给予一定支持。政 策鼓励支持市场化方式来筹集保障房，对用于保障性租赁住房的土地和物业所有权给予 了保障，明确了“谁投资、谁所有”。建设资金大部分主要依靠投资主体自筹解决。比如 发行债券、银行贷款、资产证券化等方式来筹集资金。政府会在土地、税收以及后期租 金方面给予一定支持和补贴。如政府一般公共预算支出中包含保障性安居工程支出，其 中大约 10%会用来给予公租房、保障性租赁住房租金补贴。当前地方政府专项债中安居 工程类主要投向是棚改，后续随着棚改项目退潮，保障性租赁住房等方向也有望成为专 项债支持方向。

金融支持政策不断完善，REITs 模式助推行业加速发展。保障性租赁住房前期投资大， 回收周期长，参与主体短期内面临资金平衡的压力。2021 年国务院下发《关于进一步做 好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，将保障性租赁住房纳 入到试点申报项目名单中，此外还下发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，其中明 确提出“加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场 化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款”，“支持发行债券进行保障性租赁住房 建设”，“建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款”，“给予 中央补助资金支持”等金融支持手段，有针对性解决行业融资难题。去年财政税务总局、 住建部联合下发了《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》，减轻部分税务负担。

政策不断完善，多管齐下，为保障性租赁住房发行 REITs 创造了条件，可实现前期投资 退出，加快资金周转效率，解决回收周期过长问题。参与投资主体借助 REITs 可形成保 障房领域“投-建-退-投”的商业闭环模式，各方参与意愿有望提高，保障性租赁住房行 业有望迎来快速发展。

4.1. 保障房是支持行业转型升级的重要政策载体

双碳顶层设计，推动绿色建筑加快发展。中共中央、国务院印发《关于推动城乡建设绿 色发展的意见》，从顶层规划角度推动建筑业低碳化绿色发展，其中重点要求：1）发展 低碳建筑：大力推广超低能耗、近零能耗建筑，发展零碳建筑，大力推动可再生能源应 用，鼓励智能光伏与绿色建筑融合创新发展；2）发展装配式建筑：重点推动钢结构装配 式住宅建设，不断提升构件标准化水平，推动形成完整产业链，推动智能建造和建筑工 业化协同发展。3）建筑能效管理：降低建筑运行能耗，推广合同能源管理服务模式。

保障房作为政府主导型项目，有望发挥政策引领作用，加速产业变革。保障房是政府主 导投资类项目，是响应“双碳”的重要手段，是引领行业向装配式、绿色建造、智能建 造转型的重要政策载体。参考以往行业发展经验，政府会对保障房的装配化率、绿色建 造标准提出更高的要求，形成行业示范标杆，从而加速绿色建筑的发展步伐。我们认为 保障房有望发挥强大的政策引领作用，推动建筑全产业链加速绿色化变革：

具体来看，我们认为绿色建筑产业链变革体现在以下四个方面：

一是建造方式上，应当选择装配式建筑，尤其是钢结构建筑更加受政策倾斜。同时对于 传统建筑的建设，也应当尽量实现资源节约，比如用铝模板替代传统的木模板，亦符合 建造过程资源节约的要求。

二是材料选择上，应当选择绿色建材，绿色建材一方面反映在材料生产过程中的资源节 约上，另一方面也反映在建筑使用过程中，绿色建材的性能使建筑更加节能环保。

三是建筑类型上，应当积极选用超低能耗建筑、近零能耗建筑等被动式建筑类型，其中 我们认为 BIPV 是被动式建筑发展的重要实施路径，未来潜在发展空间广阔。

四是运维方式上，由于建筑运行过程中能耗巨大，应当结合最新建筑科技成果进行智慧 运维，实现建筑节能。对建筑的供电、供热等方面进行智能化管理，实现节能减排。

4.2. 保障房为装配式建筑发展注入新动力

4.2.1. 保障房建设可发挥装配式优势，政策积极鼓励

保障房具有批量建造、个性化程度低等特点，与装配式建造形式较为契合。保障性租赁 房一般为政府统筹建设，项目体量较大，以批量建造为主，因此采取装配式建造形式具 备一定成本优势。此外，保障房以满足基本住房需求为主要目的，房屋个性化程度较低， 房型设计、结构形式都较为标准化，与装配式生产标准化的特点较为契合。综合来看， 在保障房项目中运用装配式建造技术可有效提升住房标准化程度、保障工程质量，同时 加快工程进度，节约综合成本。

多地将保障房作为装配式工程试点项目，保障房大规模建设有望为装配式业务提供增量 市场。从各地政策看，我国已有多个省市将保障房作为装配式工程的试点项目，从保障 房为切入点全省市推广装配式技术。具体政策类型主要包括：1）强制纳入保障房建设规 划的项目采用装配式建筑，如北京、上海、深圳、天津、浙江等。2）对装配式保障房项 目给予补贴，如江苏、河南等。3）鼓励在保障房项目中率先试点装配式技术，如广东、 河南、陕西、海南等。整体看，装配式建造技术在保障房建设中已具备较高渗透率，保 障房建设的加速推进有望为装配式市场带来增量业务，相关产业链企业有望受益。（报告来源：未来智库）

4.2.2. 保障房对装配式各细分行业拉动弹性测算

根据前文预测，十四五期间新建保障房新开工面积合计约 5.18 亿平米，约占十四五期间 房屋新开工面积的 5%。根据住建部数据，2020 年装配式建筑在新开工建筑中渗透率已 达 20%。由于保障房是政府主导投资类项目，是引领行业向装配式、绿色建造、智能建 造转型的重要政策载体。因此装配式等新技术在保障房中应用比例很高，部分地区要求 新建保障房必须全部采用装配式建筑技术，因此我们假设 2022、2023 年新开工保障房 中应用装配式建筑技术的比例分别为 70%和 80%，除保障房外其他建筑装配式渗透率 分别为 25%和 30%。

根据以上假设，2022-2023 年装配式建筑新开工面积将达到 6.7 和 7.6 亿平米，同比分 别增长 25%和 13%。其中保障性住房贡献装配式新开工面积为 0.95 与 1.09 亿平米，占 比分别为 14%与 15%。如果按增量面积贡献计算，2022 年保障性住房在增量中贡献度 达 41%，对装配式建筑行业拉动明显。

我们将装配式建筑行业细分为三个赛道：分别为预制 PC、钢结构及装配式装修。根据 住建部公布数据，2020 年预制 PC 与钢结构在新开工装配式建筑中占比分别为 68%和 30%，预制 PC 结构是目前主流。钢结构目前广泛应用于工业、商业建筑，在住宅中渗 透率仍低，是未来政策重点支持方向。装配式装修仍处于行业发展初期，根据住建部数 据，其在建筑中渗透率大约为 2%，未来成长潜力较大。

预制 PC 与钢结构：保障房加速钢结构住宅渗透率提升。预制 PC 结构是目前主流，在 装配式建筑新开工面积中占近 70%。而钢结构虽占比 30%，但在住宅中的应用比例较 低。根据住建部及杭萧钢构公告数据披露，目前钢结构在住宅中应用比例低于 5%。展 望未来，钢结构在建造过程“减碳”，并且材料可回收，更符合“双碳”目标，有望借助 保障房建设提升在住宅中的渗透率。

由于保障房中钢结构应用比例预计明显提升，将显著高于住宅整体 5%的应用比例，因 此我们假设 2022-2023 年钢结构在保障房装配式新开工面积中占比分别为 20%、30%。 其他建筑装配式新开工面积中预制 PC 与钢结构的比例仍保持在 7：3。按此假设，2022 年保障房带来的预制 PC 建筑面积为 0.76 亿平米，占 2020 年市场规模比例为 24%；钢 结构建筑面积为 0.19 亿平，占 2020 年市场规模比例为 14%。

装配式装修：根据住建部数据，2020 年装配式装修面积占新开工建筑面积比例为 2%左 右，仍处在较低水平。保障房建设相对规模化、标准化，利于装配式装修与集成卫浴等 的推广应用。假设 2022 年装配式装修在保障房中渗透率为 20%，仅保障房带来的市场 就占 2020 年行业空间的 61%，拉动效果非常明显。

保障房对细分领域均有明显带动，其中装配式装修弹性最大。我们使用 2022-2023 年保 障房各细分市场面积与 2020 年各细分市场面积之比来衡量保障房对于各个细分领域的拉动效果。根据我们前文测算， 2022 年仅保障房带来的预制 PC、钢结构、装配式装修 增量市场分别为 2020 年市场规模的 24%、14%、61%。保障房对装配式装修市场带动 效果最大。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）

精选报告来源：【未来智库】。