中国房价的变迁史

剪不断的房产情结

中国人民历来对房子有很深的执念，自古就把房子当成安身立命之所。《汉书·元帝纪》说道：“安土重迁，黎民之性；骨肉相附，人情所愿也。”有了房子便有了依托，生活就有了最基本的保障。《资治通鉴》曾说“富者有弥望之田，贫者无立锥之地”，表明田地和房产是财富、阶级、社会地位最直接的象征。

在中华上下五千年的厚重历史中，我国社会长时期处于封建统治之中 ，历朝历代的君主通常会大兴土木，兴修奢华的宫殿、古雅的园林。官宦之家也会建造精致的府邸，一些权臣同时喜欢在家乡办置房产，把它看做一种光宗耀祖、衣锦还乡的象征。明清时期的商人积累了财富，往往不会将资金投入再生产，而是用于置购房地。此外，无论是农民阶级还是地主阶级，甚至是封建时代之后出现的民族资产阶级和官僚资产阶级，也都对土地和房产充满了强烈的欲望。

显然中国人对买房的热情是不分阶级、不分时代的，几千年来一如既往、从未减退，甚至还有愈演愈烈的趋势。进入到现代社会，房子虽然只是钢筋混凝土的产物，但它却承载着大量的社会资源，可以轻易支配部分人的一生。

想想看，是否有人因高房价黯然离开一座心仪的城市？是否有人因一座房子不能和心爱的姑娘执手偕老?又是否有人因高额的房贷压得喘不过气来？......这些都是千千万万个小人物真实生活的缩影，究其原因就是对于大部分人来说房价太高了！

那么中国房价是如何一步步攀登到如今这个高峰的呢？

其实自从1987年有了官方统计以来，中国房价的变迁主要经历了四个阶段，我把它归结为：蛰伏时代、变革时代、向阳时代以及盛世时代。从计划经济的福利分房逐步演变成掏空“六个钱包”才能买一套房，房价已然跨过时代鸿沟、完成了历史性的飞跃。

01 蛰伏时代（1987-1997）

改革开放已经走过了十年，但部分领域的市场化仍远远不足。其中住宅方面仍主要以计划经济的福利分房为主，即各企事业单位盖住房，然后按级别、工龄、年龄、居住人口辈数、人数、有无住房等一系列条件分给一部分人居住。

当然市场中也存在一定比例的商品住宅，据悉1987年商品房销售面积2697万平方米，总量上似乎也不少，可相对于庞大的国民总数，实在太少，只能满足几十万人的居住需求。当年的全国平均房价是多少呢？接近408元/平方米。看起来不高，但相对于当时的居民收入，也属于不可承受之重

02 变革时代（1998-2007）

1998年是房地产发展历史上重要的转折点。在连续两年的北戴河会议酝酿之后，当年7月3日，国务院颁发《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，核心内容就是从下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房货币化，并要求加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。

出台此政策之后，房子的单价跃上2000元。按理来说房地产市场化之后，释放出经济活力，房价理应大涨，但实际上并没有。1998-2000年，房价维持不动甚至略有下跌，可见市场上对住房的需求并不强烈，当然也没人能预想到这是疯狂的开始，是最好的上车机会。此外，房价保持平稳而没有增长与当时遭遇亚洲金融危机也有一定关系。

房价在2001~2003年还是给足了很多人上车机会，小幅上涨（3%-6%）。不过也就是在当时，市场上出现了房产泡沫的声音，我们作为事后诸葛亮，瞥一眼现在的房价，真是觉得当时的言论荒唐可笑。

而从2004年开始，房价开始如脱缰之野马，再也不给看跌者以机会了。全国平均房价一路疯涨直至2008年，每年涨幅高达15%左右（除了2006年）。

上涨原因：

1）货币供应量增加。外汇储备激增，外汇占款激增，也就意味着央行将供给大量的基础性货币（又称高能货币），而货币供应量与基础性货币存在乘数效应，将导致货币供应量激增，这些货币就是强大的购买力。

2）市场趋势。从那时开始国退民进（国有产权交易出让、民营经济进入）停止，大量资金寻找出口，银行利率太低，股市行情又差，PE投资基本没有民资的份儿，债券市场不发达，就剩下投资房子了。

3）土地供应运作。全民经济开发区风潮基本夭折，于是地方政府找到了卖地这个更好的方法。2004年8月31日全国统一结束了经营性土地协议出让的形式，全部实行招、拍、挂供应开发用地，一些原来以较低价获得的协议出让土地，在开发经营时，自然会以土地招、拍、挂的时价测算商品房的价格，从而获得最大利润。土地成本提高，房价自然提高。

4）其他方面。供需不平衡、城市化进程推进、人口红利、供应结构不合理、住房改善需要等等因素也都是造成房价上涨的原因。

总体来看，当时国内的经济基本面较好，房价上涨其实是一种正常的市场现象。

03 向阳时代（2009-2014）

1）危机

2008年由美国次贷危机引起的金融风暴席卷全球，市场陷入极度低迷，中国的出口贸易受到极大影响，大量中小出口企业关闭，经济受到较大冲击。在经济下滑的基本面下，居民购买力下降（当时贷款买房还没有成为主流，中国居民储蓄率非常高，杠杆一直很低），房地产行业必然是首当其冲，个别地方房价跌幅近30%，这也是第一次让人们意识到房价不是永远上涨的神话！

2）方法

为了提振经济，4万亿计划横空出世，通过“以工代赈”方式开启了大基建时代，广泛的基础设施得到完善，产能过剩产业得以重生，中心城市圈得以迅速发展。通过这种扩大投资的方式成功拉动内需，GDP增长显著，在全球范围内中国经济率先回暖升温。

3）效应

在这种大水漫溉似的经济政策下，大量资金涌入到房地产行业，房价实现了暴涨，同时涌现出大量的房地产企业和相关从业者，不管你是否有经验、有能力，只要踏入这个行业就能吃足这波红利，就像雷军说过那样：在风口上，猪也能飞。

另一方面银行开始鼓励贷款买房，买房只需三成首付，很多买不起房子人的瞬间有了购买房子的资本，纷纷加杠杆上车，房子需求量大增，房价又有了上涨的源动力。

4）结果

相比于2008年，09年全国房价涨幅高达 23.2%。中央为了防止房地产过热，开始出台房地产调控政策给楼市降温。从"国四条"到"国十条"，从"新国八条"到"新国五条"，短短几年，楼市调控政策不断加码，然而房价却如拔苗助长般疯涨，这说明有时候有形的手也无法轻易的控制市场的走向。但说实话，中央层面只是希望房地产不要过热，但绝不是扼杀房地产行业，让房价回归真正的理性。相反，当楼市疲软时，各种救市政策就会随之降临。

在这种大放水背景下，货币超发以及货币宽松并没有造成国内产生恶性通货膨胀，房地产这个蓄水池发挥了巨大的作用，相信未来股市会替代楼市承担起这个责任，毕竟房地产这个池子已经接近满溢了。

04 盛世时代（2015-至今）

这一轮上涨持续到2014年，房价再次疲软。过去几年从一线城市再到十八线城市都在疯狂搞基建，无论走到哪里你都可以看到尘土飞扬的建筑工地，全国住宅库存量实在是太大了，供给端已经远远超过需求端。记得当时我正在上大二，连老师都说整个土木行业要走下坡路了，要我们做好转行的准备，可见当时的整个行业都笼罩着一种悲观情绪。

果然，当楼市降温之后，中央立马出击给楼市升温，2015年“去库存”口号响彻全国。货币再次宽松，鼓励信贷资金入市，于是资本嗅到了利益的味道，通过信托、资管通道、民间借贷等途径再次大幅流入房地产，很多地方甚至出现了变相零首付，信用卡套现去付首付款的方式加杠杆入场。当人们看到楼市回暖之后，买涨不买跌的心里使得他们再次追涨，导致房价出现了第三波上涨。

回过头来看，在当时那个时间节点进场，无论是刚需也好，投资也罢，都证明他们做了极其正确的选择。2016年-2019年，房价再次起飞，而国民收入增长幅度永远跑不赢房价的增长幅度，房价终于达到了“高处不胜寒”的境地，让人望而却步。这轮上涨主要有以下几个原因：

1）城市扩张及发展。近几年一二三线城市的发展速度足以让人惊叹，城市圈逐步扩张，各类产业百花齐放，提供了大量的工作机会，人们争相涌入，同时各大城市的人才引进、落户宽松政策给年轻人降低了门槛，而若想真正的在城市扎根，就必须拥有一套属于自己的房子，因此房子需求大涨。相反的，农村以及一些欠发达城市遭到架空，人口流失严重，逐渐失去了市场活力，房价毫无上涨动力。

2）棚改货币化安置。简单来说就是把城市里的老破房给拆了，不是直接补偿房子，而是发钱，这就是货币化安置。当拆迁户拿到大量现金后，总得买套改善性住房，从而导致房地产行业异常火爆，一度将部分地区买房首付比哄抬到70%。棚改货币化安置只是短期内急剧释放了刚性住房需求，棚改规模越大，地方房价泡沫越大。棚改透支的是未来几十年的居民劳动力。

3）炒房。马克思说：“如果有20%的利润，资本就会蠢蠢欲动；如果有50%的利润，资本就会冒险；如果有100%的利润，资本就敢于冒绞首的危险；如果有300%的利润，资本就敢于践踏人间一切的法律”。当辛辛苦苦做实体产业以及投资股市均远不如炒房赚钱时，资本就会流入房地产逐利，老百姓的钱也会跟风进入楼市，全民参与共同吹大这个泡沫，某某炒房团其实就是这种大环境下所催生的特殊产物。

4）土地。如果把房子比作面包的话，那么土地就相当于面粉，所以面粉的价格是影响面包价格的最直接因素。将现有的房价刨去房子的建安成本（大概1000-3000元/平米），再除掉房地产公司的利润空间（大概在30%左右），剩下的都是土地成本，可见土地成本才是房价的重中之重。而对于地方政府来说，土地出让金是财政收入的重头，如果卸掉土地收入这个担子，其他税收目前还不足以填补其留下的空白。地方政府可以通过控制土地供应对房地产行业进行调控，当未来土地供应这条腿断了之后，房产税的出台就越来越近了。

1）蛰伏时代：计划经济下的福利分房为主导，商品住房市场活力暂未释放

2）变革时代：实行住房货币化，在较好的经济基本面之下，房价良性上涨，是一种正常的市场现象。

3）向阳时代：经历全球金融危机之后，我国开启4万亿经济计划，房地产如同蓄水池般吸纳了大量资金，老百姓通过信贷加大杠杆上车，房价亦水涨船高。

4）盛世时代：始于消化库存，终于房住不炒。在政策、资本、人心等等因素的催动之下，房价似乎终于攀登顶峰，圆满完成了历史性任务，也是时候退出舞台了。

至于未来，房价是盛极而衰还是持续绚烂，我们也应该有了自己的答案！

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