为什么2020年那么多城市房价开始跌了，还是有人相信房价会一直涨？_1

有评论说不知道哪儿跌的，，，希望大家理性讨论问题，还有图不是本人编辑的，侵删，如果有错误，欢迎指正

这是刚刚在别的知乎上看到的，我希望大家不是一定要听到房价必跌，或者必涨这个答案，而是希望大家认真理性的去讨论，房产小白，谢谢之前各路大神的解释，这厢有礼了

震惊，某地房地产成交量环比暴涨500%，多地现抢房潮，房价或迎来快速上涨时期！

看到数据是不是瞬间觉得房价又要涨了？但你仔细想又会发现不对，问题出在哪呢?

什么是环比呢？以3月为例，环比说的是3月和2月的成交量差值比2月成交量这个基数，举个例子，由于疫情影响，2月成交量非常少，假设去年同期1万套房交易，疫情影响只有100套，随着全面复工，3月必然迎来一大批累计需求的放开，假设增加到600套，你得到的环比就会是500%，未来几个月可能都会得到超过100%的环比成交量，是不是很吓人，但其实你会发现，疫情影响下其实成交量可能远不如去年，但你要说他的数据错吧，也没错，但能不能得到房价上涨，是不行的。

如果你相信统计规律，危机和困难下都对应得是资本价格的下跌，你要说危机以后通过房地产刺激经济那是在资本价格下跌之后，是有先后顺序的，并且一定有关于钱的刺激政策，对房地产行业的降息，暂时没有，没有100个基点都看不到投机的价值，货币化棚改，现在也放缓了，数字基建，最终还是要到居民收入上才能影响房价，也是一个非常缓慢的过程，尤其是疫情对经济体的冲击，看不到任何一点能促进房价上涨的因素，就比如有人说某个人能推动汽车上坡，事实证明只要他想，确实能推着上坡，然后就有人鼓吹他一定要把汽车推着上坡，这是不对的，手都没伸出去，就说汽车已经被推着上坡是不合适的，这就和用房地产刺激经济一个道理，还没有任何利好房地产的政策下来，就得到房价会在政策刺激下上涨，自然也是不合适的。

一两条你可能不被影响，但这种有组织的鼓吹房地产永远上涨的总会潜移默化的影响人们的潜意识，惟一的方法是抓住重点，没有关于房地产方向关于钱的政策红利，你中间分析的再好，现阶段也一定得不到房价暴涨的结论，想要证据也有，找一找典型的代表，08年189个bp的降息促成近十年第一次房地产暴涨，15年125个bp的降息促成了16年涨价去库存，日本上世纪80年代房地产泡沫也离不开五次把基准利率从5%下调到2.5%，美国06年开始的降息同样促成了美国各地的房地产泡沫。

与后边两个国家硬着陆不同的是，我们的房地产泡沫依旧坚挺，没有一次严格意义上的市场出清，这就使得不要说继续吹大泡沫，即使维持现有泡沫的债务成本都需要不定期的降息，想要达成与08年16年暴涨的效果，没有短期内上百个bp的降息是很难有效果的。对房地产关系最大的是5年期以上的贷款参考利率，那么房价再次暴涨的前提就变成了有没有可能短期内上百个bp的降息条件呢？我们来做一个计算，现在的公积金贷款利率维持在3.25%，是给最优质、违约风险最低的贷款参考，普通5年期的不可能低于公积金贷款，也就使得不调低公积金贷款前提下的降息幅度最多只有150个bp可以用，但这150个bp的筹码会不会用在刺激房地产上面，个人认为不大可能，美国短时间把利息下调到0，让自己陷入极端的被动，应对危机竟然推出无上限的量化宽松。从现在的各种大方向（包括内部和外部）的长期规划来看，仅剩的这150个bp的筹码只可能用在应对未来经济下行的各种不确定风险上，相反没有任何理由把这仅有的货币政策筹码用在继续吹大房地产泡沫上。

结论：至今没有一个实质性的刺激房地产的政策，短期内不存在政策基础；经济在没有疫情时今年破6是大概率事件，加上疫情更缺少居民收入增长的支撑；投资热情，你能想象中老年一辈的人们最近不知道从哪得到统一的结论，房价可能会跌，对房价来说这是非常危险的信号，连这些以前助力买房的金主都觉得房价不会涨的时候支撑房价的投资热情就比较悬了。以上三点是现状，而对于未来很多人说为了刺激经济会重启房地产夜壶，但事实情况是对房地产方向最多只有150bp的降息能用，对于任何经济体，经济下行阶段往往是各类危机频发期，这就使得未来这150个bp的降息大概率会用在应对5~10年内的各种预期到和未预期到的风险，而没有任何理由把筹码现在打完来继续吹大房地产泡沫，所以房价上涨的动力在哪里？

补充：最近如果有跟踪几个盘的读者，可以对比下去年和今年的价格，以实际去看房的价格为准，并且大概率会享受跟好的服务。

我把中国的房地产，给大家聊透，能明白多少，就看个人自己了。

首先，请大家抛开任何常规的房地产逻辑，什么国家政策、土地供应、人口流向，balabala……，不要带入这些，然后仔细的琢磨下面的文字。

1、经济发展的关键核心要素，是资本+科技，而这两个因素其实对应同一个东西——劳动剩余。

用微观层面举例子，如果一个工厂，把劳动产出全部都分掉，是没法发展的，工厂需要有研发人员来提升效率，工厂需要购入新的设备来提升产能。所以，本质上相当于工人把自己的劳动剩余的一部分让渡出来，用于供养可能暂时没有产出的研发人员；同样的道理，购买新设备的资本也是来源于工人的一部分劳动剩余。

记住这个结论，经济要发展，当前劳动者就必须要让渡一部分劳动剩余。

劳动剩余越多，则对发展越有利，劳动剩余越少，则对发展越不利。

2、经济发展的成果，并不是每个人都能享受到，

而且，经济发展的成果，每个人享受到的程度并不相同，

于是问题来了，有的人不愿意让渡劳动剩余咋办？

动用国家力量强行获取？恭喜你，每个统治者都想过这种方法。

强取当然可以拿到任何你想要的的比例，但又一个问题来，劳动者的能动性下降了咋办？

最极端的情况，你要是想100%都要拿走，那我干脆就不干了，你毛都拿不到。

如何在基本保持劳动者能动性的情况下，尽可能多的积累劳动剩余，是一个大课题。

3、建国后，新中国一穷二白，纯农业国家，如何完成积累，如何发展工业？

大道理谁都懂，但真到了要每个人交出劳动剩余的时候，谈何容易。如果直接价税，则会打击生产积极性，并且当时全国绝大多数人口是农民，农业税征收自古都是不容易的事情。

于是，重点方向放到了如何提高企业利润上面来，企业有利润才能完成积累，才能再投资，才能不断发展壮大。如何提高利润呢？1）提高收入；2）降低成本。

如何提高收入？国家直接赋予企业垄断地位，而为了确保企业有了利润之后能够继续再投资而不是挥霍掉，并且防止投资的方向不是国家想要的，于是国家全面接管各大企业。这就是垄断国企的来源。

如何降低成本？大幅压低员工的工资。但是员工总要生存对吧，与此同时就要压低员工的生活成本。于是乎，生活必需品开始全面管控。因为人为扭曲价格必然造成短缺，而短缺就必然带来管控，粮票等票证制度随之诞生。

对农民来说，由于管控，由于统购统销，意思就是国家要你种什么你就要种什么，你的产出只能卖给国家，而价格是由国家来定。而国家这么做的目的是为了能够压低城市工人的生活成本。所以本质上，相当于通过这样的方式把全国农民的劳动剩余转移到了城市企业。这就是历史上所谓的剪刀差。同样的道理，人为的扭曲必然造成短缺，什么短缺呢？城市的位置，于是农民纷纷想要进城当工人，但是岗位是不足的，于是，大家都知道的，户口制度诞生。现在碰到跟你说怀念八九十年代的，铁定不是当年的农村人。

农民积极性下降怎么办，基本无解，因为你无法同时满足既要大幅积累劳动剩余还要维系农民的积极性。最后折中的办法——农村合作社诞生，用规模效应来解决。

不是聊房价吗，怎么降到农民那里去了？

你只有看懂了农业剪刀差，才能进一步理解房地产的本质。

4、再次回到劳动剩余，怎么理解劳动剩余？

不要谈钱，钱只是一个符号，是国家政治信用的派生而已。

劳动剩余，本质上是不用向劳动者兑现或者暂时不用兑现的劳动产出积累！

你交的税，企业的利润，这些是劳动剩余，很容易理解。

而我要重点讲的，是你自己的钱，也可以是国家的劳动剩余。你把钱存银行了，就是国家的劳动剩余；你把钱买房子了，同样也是国家的劳动剩余。只有当你把钱买了吃喝玩乐的，这些劳动剩余才是你自己的。而如果你把钱换成外汇，那么劳动剩余就从中国所有变成了该外汇国所有。

是不是有点迷糊？

考虑下这么一个问题，我国可以用外汇、可以用粮食、可用钢铁、可以用衬衫、可以用口罩，去美国换芯片，但是我国可以用房子换吗？可以用人民币换吗？

把第四点想明白了，才能真正理解房地产的本质。

5、房地产的本质，是国家积累劳动剩余的一种工具，

既积累了劳动剩余，又没有太打击劳动者的劳动积极性。

想一想，你是不是因为买房，而没有去把手中的钱和未来的钱拿去兑现当前的物资？

永远记住，资本积累不是积累钱，钱在国家层面只是数字，钱要多少可以印多少，但是印钱本身没意义，印钱不可能让国家富裕，没有基础的印钱只会变成津巴布韦，单纯印钱不会增大外部购买力，但是积累的劳动剩余可以。劳动剩余才是真正的货币之锚，中国能够支撑多少体量的货币，根本不在于有多少美元储备，或者其他的贵金属云云，而在于中国的劳动剩余积累是什么规模！

用微观层面举例子，假设我的劳动可以获得100个红薯，但我并没有真正得到100个红薯，这里面有几十个红薯被用于供养某个科学家了，又有几十个人红薯被拿去国外换石油了。如果这100个红薯都被我自己消耗掉了，这个科学家吃什么？石油又用什么去换呢？

当成千上万的中国人去买房，去让渡自己的劳动剩余的时候，国家才能把这部分劳动剩余转换成为经济发展的资本积累，才能去供养大批暂时没有产出的研发，才能去把这些劳动剩余转换成为外部购买设备和技术的美元欧元日元。

如果想更容易理解，你可以大致把房地产看作是税收的一种工具也是可以的。

房地产在国家层面，是几乎不用支付什么成本就能产生的资产，土地没什么成本，所谓附着在房子上面的福利（子女上学、落户等等）在国家角度也没有什么成本，这些用低成本就能批量创造的资产可以换来大量的劳动剩余。

别看好像一直再提内需不足，但如果大家不买房子，而是把自己的劳动剩余拿去兑现，或者把房子卖了去消费，无非是会导致物价上涨或者贸易逆差而已，因为物资就那么多，要么就是出现物资管制，物价变化不大但是你就是买不到。如果大家要去把劳动剩余换成外汇，那更是不行，直接会削弱国家的外部购买力，结局就是更加严厉的外汇管制。

中国分房时代，没有买房压力，大家买买买了吗？并没有，要么没有足够的存款，要么有钱也没有票，甚至是国内根本没有合法销售渠道。

非洲和南美很多国家的劳动者都是挣多少花多少，不存钱也不买房，当天挣完当天花完，完美符合拉动内需的所有想法，结果国家发展起来了吗？实现工业化了吗？向发达国家迈进了吗？如果刺激消费就能快速发展那太简单了，政府只要给国民大量发送限时消费券就完事了，问题是，有哪一个国家是靠刺激国内民众内生性消费而成为发达国家的？别被西方经济学忽悠瘸了，别看他们怎么说的，看看他们怎么做的。殖民、掠夺、战争财、科技革命，这些才是西方发达国家起来的关键。

需求要和生产能力相匹配，有了足够的生产能力需求自然而然就有根本不需要刺激。反过来说为什么国内表面上看起来内需不足，根本原因还是在生产能力还不够，我们人均gdp堪堪过1万美元而已，是美国的六分之一，德国的五分之一，日本的四分之一，韩国的三分之一。

6、只要你的劳动剩余还是一串数字，或者任何登记在中国境内的资产（不仅仅是房产，可以是任何资产），那么本质上这些劳动剩余都是没有兑现的，都是国家可以使用的，使用的方式多种多样，可以体现为税收，可以体现为企业利润，可以体现为增发的货币，可以体现为政府发的债……

不要简单把这些理解为土地财政，土地财政只是这其中的一部分而已。事实上整个社会运行体系都包含在里面。当你全款买一个二手房的时候，你的劳动剩余已经让渡出来了。当你贷款买房的时候，你未来的劳动剩余也让渡出来了。不仅买房子的如此，开发商也是如此。房产交易，除了土地出让金和其他税费，剩下的钱是被开发商和卖房子的房东赚走了吗？看起来好像是，但你把链条再看远一点，开发商的钱能干什么，房东卖了房子拿了钱能干什么？为什么要严格的外汇管制？为什么有行业进入牌照？为什么核心命脉行业和大工程都掌握在国企手中？就是为了确保劳动剩余不管经过多少环节都能最终回到国家手中。

网上曾经有一篇帖子，详细的论证了其实大部分中国人现在都可以住上独栋，土地空间和生产能力都可以满足，但为什么这件事情没有发生，甚至连影子都没看见呢？

再好好想想前面说的，如何既要拿走大家的大部分劳动剩余，又要大家保持继续劳动。

你月入1万，如果直接抽走6-7千块，你是不是很难接受？但如果是换做这6-7千是首付和月供，是不是就好多了？

当然，现在佛系的人很多，丁克的人很多，独身的人很多，很多人打算不买房，没关系。想想金税三期和全面推进个人所得税体系。北京地铁，有很长很长一段时间，是2块钱通票，只要2块钱你就可以随便坐地铁，不管你坐多少个站，都是2块。但是北京地铁的闸机系统，却是在一开始就设计好了可以分段计价，只要时机到位，票价体系就变成了现在的样子。随着金税三期的普及，金税四期的上马，银行和税务打通，大数据建设，未来个人所得税体系有的是办法可以引导你的劳动剩余，比如买首套房可以减税，有月供可以减税，你买不买房？方法多的很。

但是要注意，全国劳动人民的劳动剩余也切切实实转化成了发展动力，中国几十年高速发展怎么来的？世界第一齐全的工业门类怎么发展来的？高铁怎么修起来的？公路、基站怎么普及的？基建狂魔怎么炼成的？下饺子的资源怎么来的？这次疫情表现出来的各种动员力、组织力、生产力怎么来的？

7、农业剩余积累什么时候减弱的？当有其他积累方式的时候。

同样的道理，中国的房地产什么时候真正的结束，

——什么时候有替代房地产的劳动剩余积累方式出现的时候。也许是高度发达的所得税征收体系，也许是人民币收割其他国家，不知道。

在此之前，不可能房地产会出问题。

而在此之后，没有了房地产，也会有其他的东西来继续完成劳动剩余积累的使命。

以上，如何解读大家见仁见智。

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声明：

1. 本文首发于2020年4月2日，知乎为本人本文唯一发布平台。
2. 本文的构思受到温铁军和林毅夫两位大师的著作、演讲启发，相关书籍我列在下面，本文主要阐述本人的思路想法和观点意见，供大家参考而已。
3. 本文完全由本人独立原创，若在其他地方看到，皆为侵权，得到本人授权除外。

推荐参考书籍

昨天看了 @青山布衣 的回答，我点赞又取消，点赞又取消，点赞又取消……纠结又犹豫。

今天没事的时候又看到有人转发他的回答，于是想说说自己为啥不能完全同意他的观点。我认为他的主体观点是没问题的，但是延伸出的想法似乎片面。

从两个方面进行一下辩证补充：

第一个方面是关于劳动剩余与房价的关系，我揉碎了说一下。

首先是大家考虑的『在城市里拥有房产的人越来越多，所以二手房市场会在一定程度上分走一部分劳动剩余』的问题。该答主的解释是，对于已经让渡给卖主的劳动剩余，多数情况不会用于挥霍消费，而是进行再投资，那么最后劳动剩余不管经过多少环节都能最终回到国家手中。

这个劳动剩余可以这么理解，张三为了买房和生活，通过10价值的劳动获得劳动收入，但是因为房价很高，买房后只能调动社会上2价值劳动的消费服务，那么还有8价值的劳动就一直在被交易，而没有变现。而房子卖主拿这个钱理财了，也没有变现为真实劳动。这个与是不是最后被国家收走无关，这是资本主义的特征。资本主义市场经济一大特征就是持续的贫富分化，富人倾向于投资和保本，而非调动大量人力物力去满足自己的消费欲或者进行保就业的投资。

所以这个问题应该拆开来说，一个是劳动剩余，一个是劳动剩余的『提现权』。国家对劳动剩余提现权的掠夺效率并没有那么高。因为它几乎意味着绝大多数的投资都是一路赔本直到赔干净的，这与现实不符。房地产经济这么些年，劳动剩余确实在由国家在大规模支配，但与此同时，劳动剩余提现权实际上是在富人资本家手里也在不断升值，在稳定地吹起一个泡沫。那么这个泡沫，就是一个隐患。

在泡沫持续吹大的时候，也就是富人在进行账面财富积累时，国家就能够调动闲置劳动力去做这做那（支配劳动剩余），即由国家消费来提供需求，而民间资本还在积累泡沫的阶段，并没有拿出来变现人力物力（占有劳动剩余提现权），这是一个空档。我更愿意理解成为，这时候国家是趁着劳动力比较廉价的时候组织有长远价值的劳动生产，比如大基建、投资科研。

但目前摆在眼前的是，随着大量人口在城市中定居生活，房地产存量越来越大，但增量将持续萎缩，这个泡沫将难以为继。这不单单是愿不愿意的问题，同时也是能不能做到的问题。而且时间越往后，维系这个泡沫的成本越来越高，同时作为收益能够回收的劳动剩余也越来越有限。

也就是说，已经买了房，房贷已经还了七七八八的那些人，他们的劳动剩余就问你想不想要。你不想要吗？但这些人的数量和比例会越来越庞大。

所以一直以来才会有一种房产税的呼声。就像当大家都没电脑的时候，卖电脑是大的生意，当大家都有电脑以后，卖软件服务才是最赚钱的。

第二个方面是对于劳动剩余使用方式的看法，我简要说下。

首先是劳动剩余的使用效率。在我们基建不足时，大规模的基建确实能为人民生活和未来经济发展带来足够的价值。但是凡事都有一个边际收益的约束。一个农村有一条主路就够了，修第二条路与第一条路占用的劳动力差不多，但是价值相差很大。而且就业机会往往引导人的行业选择，在落后产能上的过度投入，反而会妨碍产业升级。

因此应该把多大比例的劳动剩余上交国家安排支配，是需要结合支配效率和边际收益去看的，而不是静态的。不是越多越好，也不是越少越好。

再说说是否应该提振消费内需这件事。这也是我和该答主意见分歧最大的地方，我认为消费内需在未来会越来越重要。我的观点是，在消费内需不足的情况下，社会永远也无法发挥出真正的生产力潜力，那么国内生产力到底能支撑多大的内需，永远不会有人知道。

而房地产和财政补贴下落后产业的利益寄生链，这些人付出劳动，却没有创造实际财富，也依然能够消费劳动剩余。这何尝不是一种浪费。而内需持续不足，会让很多原本可以提供有价值产出的人，因为无法获得对应的奖励，从而转行挤进到吃财政饭的大锅里，这就得不偿失了。

经济发展的目的是提高全民的生活条件，更好地满足人民需求。消费内需的繁荣将有助于将产业引导到解决人们实际需求的轨道上来。拥有内需，也有助于国内消费产业的发展壮大，继而走出国门竞争海外市场。老百姓奋斗一生，应该换来的是更多基础设施还是相对畅快的消费，在不同条件下，会有不同的答案。

劳动的最终目的还是为了更有效率地满足人们的需要啊。

关于房价问题以及我们的人口老龄化问题，是我一直想专门分析的。

其实房价问题说复杂很复杂，说简单也很简单。

在刨除短期炒作因素之外，房价长期走向，是完全取决于一个城市的人口净流入情况。

如果一个城市能够维持长期人口净流入，那么这个城市的房价肯定是长期看涨，除非爆发重大世界经济危机，不然很难下跌。

而如果一个城市是长期人口净流出的，那么这个城市的房价肯定是长期看跌，除非出现剧烈通货膨胀，否则房价很难上涨。

那么关于一个城市人口净流入还是净流出的问题，就得结合考虑我们当前整体的人口年龄结构情况，以及未来人口结构发展情况，同时还要结合我们整体城市化进程情况来综合分析和考虑。

所以说，房价是一个很复杂的问题，同时也是一个很简单的问题。

当前我国人口老龄化正在以人类历史前所未有的速度和规模在快速推进。

与此同时，我们还在加速城市化进程，特大城市对人口虹吸的效应仍然存在。

这意味着，在2022年我国正式迈入老龄化社会之后，在全国所有城市里，能够保持人口净流入的只有特大城市和少数一线城市，而二三线城市是必然长期人口净流出的。

所以基本上来说，能够长期保持房价上涨的估计只有少数几个特大型城市，而少数一线城市在维持人口净流入净流出平衡的情况，勉强支撑房价坚挺。

至于二三线城市，在人口长期净流出的情况下，十几年后必然会出现大量闲置空房的现象，到时候这些城市的房价，大概率是一个长期下跌的走势。

所以房价问题，虽然是一个整体问题，但也是一个有局部分化的问题，在分析房价问题，不能一概而论。

只有通过对人口年龄结构的分析，我们才能投过现象看本质，去剖析决定房价的真正原因。

同时人口年龄问题，也是宏观经济的根本问题。

所以，我们先来分析一下我国的人口年龄结构。

（1）历史出生人口数据

我们先来看一组数据和图表。

下图是从1950年以来，我国的每年出生人口曲线图。

由上图可以看到，我国历史上有3波婴儿潮。

第一波是二战结束后，全球范围内的婴儿潮，也是我国第一波婴儿潮。

第二波是上世纪60年代的第2波婴儿潮。

在上世纪50~60年代，是一个强调英雄母亲的年代，当时生四五个小孩很正常，多的还能生七八个，像我奶奶甚至生了9个。

在第一波婴儿潮里出生的人，现在基本都是60岁以上了。

这也是当前我国老龄化里最主要的来源群体，就是来自于第一波婴儿潮。

而在第二波婴儿潮里，最老的也将在2022年步入60岁门槛。

由于第二波婴儿潮中出生的人，是我国历史上最大规模的一波婴儿潮，这波婴儿潮是我国在1971年实行计划生育之前集中出现的，这也使得未来十年，第二波婴儿潮中出生的人，都将步入60岁以上的门槛，也意味着我国将快速步入到中度老龄化社会。

在1971年我国实行计划生育之后，从1975年开始我国每年的出生人口开始出现快速下跌。

从1970年出生2710万人的峰值，再到1979年出生1715万人的低谷，每年出生人口整整少了1000万人。

而后在进入1980年后，第二波婴儿潮里的60后，进入到了生育年龄，虽然1982年把计划生育确定为国策，但庞大的60后人口基数，仍然还是带来了第3波婴儿潮。

从这点看，当时计划生育是很有必要的，因为有计划生育的情况下，第3波婴儿潮都这么多，要是没有计划生育那估计当时第3波婴儿潮还能翻倍式增长，这会给我们当时整个社会结构和压力，带来比较大的问题。

不过我个人觉得计划生育的主要问题是没有及时的解除，最迟应该在2010年附近，就全面放开二孩了。

否则也不会出现现在第4波婴儿潮消失的问题。

因为到2016年才放开二孩的时候，愿意生二孩的大量人群，已经过了生育年龄了。

实际上，在第3波婴儿潮之后，进入1990年我国的每年出生人口数量一直长期处于下降的走势，中间基本就没有增长过。

到了2016年我国开始实施全面二孩政策，在实施之前有很多专家信誓旦旦的宣称放开二孩会有“第4波婴儿潮”，甚至还有专家预测开放二胎后每年出生人口会超过4000万人，这简直就是张口就来，结果现实结果比较打脸。

第4波婴儿潮并没有出现。

（2）消失的第4波婴儿潮

前天刚出来一个新闻，是说去年我国人口出生率是2000年来最低的。

并且，总和出生率跌破了警戒线。

下图是2010年以来的我国出生率情况，下图紫色线是出生率和死亡率综合后的人口自然增长率。

由上图可以看到，在2016年实行全面二孩政策后，虽然在2016年当年出现了“小幅度”人口增长，然而从2017年开始，人口出生率居然就掉转之下。

我们来看一组数据。

从2015年开始，我国每年的出生人口数据情况：

2015年：1655万人；

2016年：1786万人；

2017年：1723万 人；

2018年：1523万人；

2019年：1465万人；

可以看到除了2016年放开二孩那一年，有一波生育“小幅度”上升之外，从2017年开始，每年出生人口就一直在下滑趋势里，而且下降幅度还比较快。

这完全不是在放开二孩的时候，很多专家所预测的那样，会出现第4波婴儿潮，而是已经彻底消失的第4波婴儿潮。

这不由让我想起2015年当时还在对是否放开二孩进行激烈讨论，很多专家都很担心一旦放开二孩会导致人口全面增长。

但这些专家都低估了当前高房价所带来的育儿成本大幅度上升的问题，首先高房价还带来了教育资源跟房价绑定更多问题，导致学区房被越炒越贵。

同时，由于第二波婴儿潮的60后那代人，再过几年就要进入全面退休养老的阶段，也意味着第三波婴儿潮的我们这一代人，80后也将开始负担沉重的养老压力。

而80后也是全面计划生育的一代人，会有这种两个人需要赡养4个老人的“双独家庭”出现。

于是，在面对高企的房价所带来的：住房压力、教育成本、医疗成本、养老负担情况下，年轻人已经越来越不想生小孩。

除此之外，2019年的人口出生率出现大幅度下降还有一个很重要原因：第3波婴儿潮的这代人已经开始结束黄金生育年龄。

第3波婴儿潮的出生峰值年份出现在1987年，那一年出生人口2508万人。

在1987年之后，每年出生人口就开始逐步下滑。

而1987年出生的人，今年已经33岁了，实际上已经超过了最佳生育年龄。

也就是说，第3波婴儿潮里的人已经全部都超出了最佳生育年龄，这也是导致从2017年开始，我国每年出生人口都持续下降的根本原因。

随着1990年之后的每年出生人口都在持续下降，可预见的是未来十年“可生育年龄”的人口数量也将逐年递减，这使得叠加生育意愿下降的情况，会导致未来很长一段时间，我国每年出生人口都将低于过去十年平均每年出生1500万人的水平，有可能会进入到一个新的低位平台我估计未来十年的每年出生人口可能会下降到1200万人~1400万人这个区间。

这就是我国当前面临的很严重的年轻人口断崖式下降，而老龄化人口猛增，这样一个两极分化所带来的人口年龄结构化问题。

（3）人口年龄结构化问题

我们再来看一组图。

下图是1950年我国的人口年龄结构，可以看到，这是一个非常典型的增长期结构，是金字塔型。

也就是越年轻的人口数量越多，一个国家如果是这样一个年龄人口结构，意味着在一个人口快速增长期，并且有很强的人口红利。

而到2017年，我国的人口年龄结构就是下图这样的。

可以从上图看到，在我国当前的人口年龄结构里，25~35岁的年龄是最多的，这个年龄的男性比例合起来有8.9%，其次是45岁~55岁，合起来有8.6%。

而从上面分析我们知道，实际上45岁~55岁，就是60后的第2波婴儿潮带来的。

而25岁~34岁，就是80后的第3波婴儿潮带来的。

而在这2波婴儿潮结束之后，由于没有再出现过婴儿潮，当前在25岁以下群体，特别是20岁以下群体，呈现“断崖式减少的现象”。

这种20岁以下群体的数量断崖式减少，比如20岁~24岁人口的男性比例有3.6%，但15岁~19岁就只有2.9%，这是不正常的。

我们可以对比一下，1991年的日本，当时日本的人口年龄结构跟我们现在差不多。

不过当时日本的年龄结构，实际上在15岁~19岁，还有相当大的比例，并且呈现这种阶梯式下降，而非断崖式下降的特点。

这就是有计划生育跟没计划生育的区别。

计划生育还是极其深远的影响了我们的人口年龄结构，是我们的人口年龄结构呈现不自然的这种骤降的情况。

而且由于计划生育是在1971年当时我国生育率最高的年份开始实施的，导致我们当前出现“老龄化人口骤增”和“年轻人口骤减”，这样一个此消彼长的两极分化现象，这会大大增加我们整个社会出现骤然进入老龄化社会的问题，而缺乏时间上的缓冲。

也就是在2030年，随着60后第2波婴儿潮里最年轻的人也将步入60岁之后，我国就将进入中等老龄化社会。

并且随着我这一代人，也就是80后在2050年全面进入60岁后，我们人口恐怕会有30%的比例都是65岁以上的老人，也就是每3个人里，就会有1个老人，将面临重度老龄化社会。

目前日本就处于严重老龄化社会，但即使是日本，当前65岁以上老人的比例是28.4%。

下图就是目前联合国预测的我国在2050年的一个人口比例结构情况，是一个倒金字塔型。

（4）人口年龄结构和房价的关系

其实，我们从人口年龄结构来看看房价的增长，是可以看出一些关联。

我国房价是从2000年开始暴涨，大致有三波涨幅。

第一波是2000到2007年。

然后在2008年次贷危机里，出现一波同步暴跌，但很快就止跌企稳。

然后从2009年开始进入到第二波房价暴涨。

2009年~2014年，是第二波房价暴涨。

第二波房价暴涨之后，并没有回调，而是直接进入到第三波赶顶的阶段。

2015年~2017年，随着棚改货币化让房价出现了第三波赶顶阶段。

第三波房价暴涨是在第二波基础上，把房价暴涨的曲线给陡峭化。

当时几乎全国大部分城市，包括二三线城市，都在2015年~2017年，这短短的3年时间里，出现翻倍的走势。

然后随着2018年去杠杆和房住不炒的战略基点确定，整个2018年全国房价整体都是在回落，但回落幅度不算太大。

而在今年疫情之后，随着央行为了对冲疫情的影响，在今年初一度大放水，导致今年开始全国房价又有点蠢蠢欲动。

但在今年国家三令五申房住不炒，并且严格管控房地产企业融资渠道的情况下，今年的房价也是呈现冰火两重天的格局。

一些特大城市，比如深圳仍然还是在热炒房价。

但其他二三线城市房价整体是不温不火。

这其实也是未来房价的一个缩影，炒房资金知道只有特大型城市是能保持人口净流入，维持供需关系平衡，所以只有特大型城市，而政策重点倾斜的一线城市的房价会比较坚挺，才炒得动，特别是深圳这种明显供需不平衡，需求旺盛但供应不足的城市，还是特大城市，房价会被热炒也是必然的。

然而深圳的房价热炒，却带动不了全国整体范围内的房价热炒，这主要是二三线的房价明显是存在供需失衡的问题，也就是供大于需，因为二三线城市的人口整体是在净流出的。

这就涉及到人口年龄结构问题。

上面举例过的这个2017年我国的人口年龄结构里，是非常典型可以看出来的。

在2000年~2008年，房价那波上涨的时候，正好是我国第2波婴儿潮也就是60后那一代人口峰值到了“刚需购房”的年龄。

1971年出生的人，到2000年正好是29岁，他们这群人是当时是我国人口年龄结构里比例最多的。

下图是2000年的人口年龄结构，当时25岁~35岁，是我国人口结构里数量最多的年龄段。

所以这群人作为当时购房的主力军，是有很强烈的刚需。

配合当时2000年我国加入WTO，经济处于腾飞阶段，同时又在吃人口红利阶段，所以房价持续上涨就是必然的。

而到了2009年~2015年，则是80后这第3代婴儿潮到了刚需购房的年龄。

1980年出生的人，到2009年是29周岁，正是刚需购房的年龄，所以整个80后，基本就是2009年开始的第二波房价上涨的主要购买刚需人群。

在这个阶段，正面临全球央行在美联储带领下全面量化宽松的阶段，而我们也在2009年推出4万亿经济刺激计划，开始了跟随美联储的海量放水放水阶段。

所以同样叠加了庞大的购买刚需人群、经济火热、货币政策这三重因素叠加之下，2009年~2014年的房价暴涨就是必然的了。

而到了2015年~2017年，80后里最年轻的人，也差不多到了30岁，基本已经是到了刚需买房的最后阶段。

配合当时的棚改货币化，最终就是推动第三波房价赶顶的走势。

所以我们可以总结一下， 三波房价上涨的主要因素。

第一波（2000年~2007年）：加入WTO、经济腾飞、人口红利，刚需人群第2代婴儿潮60后。

第二波（2009年~2014年）：全球量化宽松叠加我们央行大放水，刚需人群第3代婴儿潮80后。

第三波（2015年~2017年）：棚改货币化，叠加炒房资金，刚需人群第3代婴儿潮末端85后+部分90后。

这就是我国房价三波上涨的主要政策因素、经济因素、货币政策、刚需人群的整体推动原因。

可以看到，任何一波房价上涨，整体来说都是要经济因素、货币政策、刚需人群这三者因素共同叠加之下，才可能出现的。

那么由此，我们来分析一下是否会出现全国范围内的第4波房价上涨。

（5）不存在的第4波全国房价上涨

先说一下，这里说的是全国整体房价，而不单指某些特大型城市或者政策倾斜的一线城市和学区房。

就跟股市在全面注册制之后，以后很难出现类似2015年那样鸡犬升天的全面牛市，更多是这种结构性行情，也就是行业龙头会越涨越高，而垃圾股则会越跌越低直到无人问津退市。

所以我也一直跟大家说，现在即使要买股票，也只能买行业龙头，不能买垃圾股。

房市也是类似，特大型城市受益于人口持续净流入和货币政策，是长期看涨，虽然可能也面临重大世界经济危机所带来的短时间下调，但整体还是长期看涨。

但其他二三线城市所对应的全国房价走势，恐怕就会在未来面临长期跌跌不休的情况。

也就是，我个人认为，不存在第4波的全国房价上涨，这里是指类似于2009年~2015年那样，房价动不动就翻倍，甚至翻好几倍的那种涨法，基本是不可能再出现了。

原因有几个：

1、宏观经济，我国经济已经进入高速增长期的末端，正面临强烈的经济转型需求，这意味着我国经济的增速，很难保持过去十年这种平均7%以上的常态化高速增长。

并且在2025~2030年附近，我国整体人口可能会进入到“由正转负”的阶段，这将是我国经济增长的一个分水岭，当我国人口开始负增长的时候，经济发展可能也会面临一个长期低速增长的阶段。

而过去三波房价飞涨，实际上都是叠加了我国经济腾飞的快速增长效应，而这个因素在未来十年后，将不存在。

2、货币政策，在2018年开始去杠杆后，我国货币政策开始全面收紧，不再像过去那样海量放水，特别是2015年开始的棚改货币化留下的后遗症和副作用是很大的，直到现在还没有完全消化这样副作用带来的影响，这使得我国未来货币政策不太可能出现类似2009年~2012年那样的海量放水。

今年因为疫情爆发我们在一季度短暂大放水了下，但在5月份随着把疫情控制住，就开始持续收紧资金，这使得国债收益率持续走高，并且企业信用债市场开始暴雷频频。

房价我觉得根本取决于两个因素：人口年龄、货币政策。

除非我们愿意再进行疯狂的大放水，导致通货膨胀猛增，不然很难在人口持续下降，特别年轻人口骤降的情况下，出现第4波房价上涨潮。

3、国家态度，当前国家态度很明确，就是房住不炒，这使得个别特大型城市会因为确实存在需求过于旺盛而供应不足导致房价热炒的情况，但至少全国范围内整体是比较难出现大规模房价上涨的情况。

4、人口年龄结构问题。

还是那2017年人口年龄结构那张图来说。

可以看到，当前我国人口最多的年龄段是在25岁~34岁，男性占比8.9%。

考虑到正常购买房子是夫妻双方合起来买一套，所以我这里计算刚需人群，是简单按照男性人数来计算，说明一下。

按照我国14亿人口来计算，2017年我国25岁~34岁的年龄段的男性有1.246亿人。

25岁~34岁，是一个人最需要买房的年龄段。

换句话说，在2017年的时候，应该是我国刚需买房人数最多的一年，这也是2017年房价会暴涨的其中一个原因。

也是今年房价整体仍然坚挺的重要原因，因为刚需还是很旺盛的。

但是，由于20岁~24岁的年龄段人口数量骤减，这使得未来十年，接盘房地产市场的刚需人群数量会骤减。

以2017年的数据来计算，当时20岁~29岁的年龄段男性比例是8.3%，大约就是1.162亿人。

而到了2022年，这个年龄段的人就变成了25岁~34岁的年龄段了。

他们是2022年的刚需购房主体，这会比2017年的时候，少了840万人。

并这个情况会加剧，特别是在2027年的时候达到一个巅峰。

从上图可以简单计算，2017年的时候，15岁~24岁这个年龄段，会在2027年长大25岁~35岁，成为2022年~2027年的购房刚需主要来源。

而这个年龄段的比例出现断崖式下跌，加起来才6.5%，也就是9100万人。

这比2017年的1.246亿人的刚需购房主体，要少了整整3360万人。

并且这个情况还会加剧。

我们按照上面计算方法，可以把2022年~2035年的25岁~34岁的的刚需购买人群数量做一个统计。

2017年，刚需购房人口：1.246亿人。

2022年，刚需购房人口：1.162亿人。

2027年，刚需购房人口：9100万人。

2032年，刚需购房人口：8120万人。

可以看到，基本上来说，从2022年开始，我国刚需购房的人群数量会开始呈现锐减的态势。

在刨除炒房因素之外，房价整体走势还是取决于供需关系。

大家应该很清楚，当前到处仍然还是在造楼，我们的房屋空置率数据也一直是没有公开，但大家猜测应该也不会太低。

而在十年后，我国的刚需购房人群数量将从1.246亿人，锐减到8120万人，下降幅度达到35%。

本来整体就是供大于求，而在未来需求整体会持续下降的情况下，供大于求的情况只会越来越严重。

并且，房子还有一个存在周期比较长的特点，属于固定资产。

最迟从2030年开始，我们人口就要由正转负，这意味着十年后，会有越来越多的房子腾出来。

比如说，现在比较典型的中产家庭是，夫妻双方有一套房，老人也有一套房。

但是当老人们在十年后陆陆续续去世之后，老人所持有的房产就会腾出来。

换句话说，在十年后，投入到交易市场里的房子数量只会越来越多，不会越来越少。

从供需关系来说，未来10~20年的时间里，房子的供应会越来越多，而房子的刚需会越来越少。

这使得，在不考虑货币政策的情况下，全国房价未来10~20年是大概率要整体下降的，而不太可能出现第4波房价狂涨的情况。

本身，当前全国范围内的房价已经在一个相当高的阶段，除非说刚需人群暴增，才会带来第四波房价上涨，但在刚需人群反而锐减的情况下，第四波房价暴涨，我个人认为是不会存在的。

所以，其实我们可以反向分析一下，第四波房价暴涨的存在可能性需要具备哪些条件：

1、中国经济在未来十年继续保持超过6%的高速增长。

2、货币政策全面进入到欧美的无限量化宽松状态，而非保持独立的正常货币政策。

3、存在第4波婴儿潮，让未来十年仍然还有一个刚需人群增长。

可以看到，这三个条件里，第三个是明显不存在了，因为这个是事实。

第二个条件虽然还存在变数，但至少我们现在仍然坚持强调保持独立的正常货币政策。

即使未来因为一些突发事情，比如爆发重大世界经济危机，我们不得不降息去应对，但一旦发生这样的世界经济危机，房价也是必然要跌的。

而第一个条件，未来十年继续保持超过6%的高速增长，虽然存在这样的可能性，但这个可能性相对较低。

并且，以上这3个条件是缺一不可。

所以，实际上在我们当前没有第四波婴儿潮的情况下，未来10~20年的房价整体走势应该是长期下降的通道里，而非上升。

其实这是在我们2016年全面放开二孩后，生育率并没有上升，反而开始急剧下降已经确定的必然结果。

恐怕我估计，接下来我们要做的就是结束名存实亡的计划生育，并且开始全面转向“鼓励生育”的阶段。

但看看日本就知道了，当城市化越来越集中的情况下，在城市里焦虑的年轻群体生育率就会越来越低，这是社会发展的必然结果。

所以虽然日本绞尽脑汁鼓励人们生育，但这个生育率就是上不去。

这其实，也是目前全人类所面临的一个共同问题，就是越发达的国家反而生育率越低。

这实际上也是未来世界经济所面临的一个主要难题。

本文来源于“大白话时事”公众号。

作者：星话大白。

我每天都会写分析文章，希望大家多多分享转发文章，欢迎关注！

讲一件真实的小事：我单位在广东佛山的一个镇里有一块200亩的地，土地证上标注是农业、牧业用地，成本5000元一亩，原来开农场，后来因为不赚钱，地就荒在那里。15年镇政府以当地的工业用地价格（大概40万一亩）进行了收储，与我们谈判时很直接：收储是因为这块地已经具备住宅开发的价值（旁边住宅用地大概150万一亩），政府收储后一纸公文就可以把土地性质由原来的农业改为住宅，这块地的价值就从100万涨到3亿、政府可以净赚2.2亿（150万-40万）；而对于我们，因为改变不了土地性质、只能养猪种菜，现在不费任何气力能赚7900万（不含税），真正的双赢！很快就签合同交易，政府从农信社借了8000万付了款。后来，赶上这波房价上涨，16年这块地大概卖了190多万、剔除利息，政府赚了近3个亿。你们觉得世界上还有比这更容易的赚钱方式吗？

2019年1月23日，财政部数据显示，2018年全国土地使用权出让收入达到6.5万亿元，同比增长25%。
2019年，全国政府性基金预算收入84516亿元，同比增长12%。分中央和地方看，中央政府性基金预算收入4040亿元，同比增长0.1%；地方政府性基金预算本级收入80476亿元，同比增长12.6%，其中国有土地使用权出让收入增长11.4%。据此计算，2019年全国土地使用权出让收入应当是7.24万亿元（剔除土地收储成本后）。

政府招牌挂出售的国有土地（使用权）基本上是商住用地和部分工业用地，这些土地原有性质是农业用地的占80%。所以，土地这种东西，是不是政府一纸文件，就乌鸦变金凤凰？

中国房地产市场从出生起就不是一个市场化的东西，其最重要的东西，土地完全没有市场化。所以你不能用任何经济学理论去解释它，什么供给需求、人口结构、经济情况，也很难去研究和预测它的涨跌。如果真正要判断涨跌，谁控制了土地谁就决定了他的涨跌。

同样，A股也是一样是非市场化的，无法预测其涨跌。都说股市是经济的晴雨表，近10年，中国经济牛冠全球，但A股上涨为零。

我们反向思维，不看房地产市场的供求，先看各项资源的持有者和利益关系，支持房价涨或者稳增的阵营：土地所有者、银行、有房的人、房地产商及其衍生行业从业者、房地产产业链参与者；我们再看支持房价下降的阵营：没房的人、持币观望的购房者。这种力量悬殊的对抗，孰强孰弱自然分明。所以，道理很简单，大多数人的利益摆在那里。

改革开放以来，中国经济增长有两大支柱：一个是对外贸易、一个是房地产。

19年房地产销售20万亿(新房16万亿、二手房4万亿)，如果算上上下游产业链(如上游的钢铁水泥等、下游的装修家电等)，这个市场应该达到35--40万亿的规模，是当年GDP的35%--40%，从业人员1亿人以上，为政府至少带来了15万亿的税费收入（7.24万亿土地出让金；2019年中国房地产企业销售了16万亿、如果按照房地产综合税费率25%计算、大概4万亿税费；其他是上下游产业的税费)。

从上面的数据，我们还可以大概推算出你买的房子为国家做出了多少贡献（基于房企18年拿地、19年全部销售，虽然肯定不准确，但主要是为了让大家理解本文）：19年新房销售16万亿，其中：土地6.5万亿（按18年计算）、税费4万亿（按19年计算），两者占到总房价的66%，其他才是建筑安装工程费、利息、房企的管理费和利润等。这里说明一下：房企的净利润率应当是中国所有行业仅次于金融业的（16万亿销售的体量），A股房企净利润率平均为11.9%，对比一下，中国高科技的代表华为的净利润率仅为7.8%。

因此，这个产业如果出问题，对中国经济将是灾难性的，这也是为什么国家政策是：稳定房价，而不是降价。稳定是什么意思，大家想想。

就宏观而言，中国近十年的经济增长与房地产市场的繁荣是密切相关的。因为房子是存量而GDP是增量，从GDP核算这个角度看，房地产增加值占GDP的直接比重并不高，仅为7%。但是房地产通过上下游产业链，从钢铁水泥工程建筑园林绿化到装修家电家具，从实体经济方面为GDP做出了巨大贡献。

从金融这个角度分析，央行的M2指标完全的反映出这一点。近十年来，中国M2世界第一，虽然去年以来增速减缓，但因为基数太大，增量不少，我们的M2对GDP之比为约2.1：1，而美国约为1：1。

十年前，M2的增量主要来源于强制结汇对应对外贸易获得的美元，但从2008年开始，M2的增量大部分就源自不断上涨的土地，所以说，房地产不是蓄水池、而是印钞机。随着房地产价格的不断的上涨，意味着可抵押物价值的不断的提升。而同时在有限的土地上又会不断建起新的楼盘，相当于在不断增加的新的抵押品。因此中国就可以用来增加信贷规模的抵押品的价值就会越来越大，而信贷规模就可以不断的膨胀，M2也会越来越大，所以说土地创造了货币。所谓：杠杆上的泡沫或者泡沫上的杠杆。

只要房地产价格保持稳定，那么货币供应量就还会维持在较高水平，而全社会围绕房地产展开的一切经济活动就可以正常的维持下去。

【央行报告称中国城镇居民家庭户均总资产317.9万元】央行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组于2019年10月中下旬在全国30个省（自治区、直辖市），对3万余户城镇居民家庭开展了资产负债情况调查。城镇居民家庭户均总资产317.9万元，家庭资产以实物资产为主，住房占比近七成，住房拥有率达到96.0%。城镇居民家庭负债参与率高，为56.5%；家庭负债结构相对单一，负债来源以银行贷款为主，房贷是家庭负债的主要构成，占家庭总负债的75.9%。

2019年，中国人均GDP排名世界第70位，但是中国人均住房面积排名已经到世界前列，碾压了很多发达国家。

从住房拥有率和住房面积这个角度，中国现有的房地产已经完全满足中国人居住的需要。因此，现在的房地产，从需求端看应当是一个充满泡沫的投资（投机）品市场。这种市场，对于短期的GDP增长非常有意义，但是长期就是饮鸩止渴。所以，以房地产为支柱的经济增长模式已经到了必须改变的时候。

改变很难，不能物理疗法，泡沫吹了那么大，炸了全部都得玩完，但是你自己捅破犹如休克疗法代价也必然惨重，绥靖延缓是前面一直采用方法，用时间换空间：没有什么债务危机是放水不能解决的，如果有，就把水量翻番；没有什么资产价格是控制不能解决的，如果有，就限售限购冻结交易；没有什么财政危机是开源节流不能解决的，如果有，就减工资、增发新债。

现在，从政策面具体的落实情况可以看到，一是整治土地之外的供给侧。首先就是弱化房地产行业的经济作用，信贷收紧，土地供应限制，提高房企门槛。二是稳定价格。以房价求稳的基调，打击投机需求，搞房产税增加持有成本，搞租售同权，降低投资需求。三是降温市场，明确房子是用来住的，提高房产交易成本，打击杜绝炒房行为。搞政策限制，限购、提高首付额度、增加信贷难度等等。

但是，房地产市场作为现在中国经济的支柱，其的核心还是继续坚决的维护资产价格稳定。土地是市场的核心要素，如果想维护其价格，就坚决不能市场化。

房事没那么简单，政策延续性、可操作性、兼容性和排斥的问题，上有政策下有对策，左手降温、右手点火的现象也是常有的事。再加上产权和土地权证期限的政策性问题，还有利益纷争，这就让房地产市场成为一个赌局，玩家太多、庄家重筹。

所以，我真的不好说房价是涨是跌。但是三、四线城市就别去赌了。

最后，一二线城市核心区依然是房地产投资(投机)标的，观点不变。

本文主要是投资建议，从经济学角度看，租房肯定强于买房，但是大部分人还是去买房了。

本文写于2020年初，无故被删。现在看，预测还是非常准确的，因为到今年年初，深圳二手房均价已经到9万了，租售比换算成市盈率，200倍了。