2023年的房价，会涨还是会跌？从资金、经济、人口三个方面看房价

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在房屋销售人员的朋友圈，房价已经开始上涨了。

那么，现实之中，房价真企稳了吗？大家都有一个疑问，2023年的房价，会涨还是会跌？

销售依然低迷

1月克而瑞TOP50房企权益销售额同比增速-30.3%，应该是受到受节假日影响，环比增速为-47.5%。这个数据，让许多等待房地产市场回暖的投资者大失所望。

1月份销售低迷，有三方面的因素。其一，春节假期提前，房企的销售和拿地都受到假期影响；其二，房地产市场需求端信心不足，购房者观望情绪浓厚；其三，三四线城市房价跌幅较大，假期期间的返乡置业力量不敢出手。

1月作为疫情基本结束的第一个月，地产销售端依然没有起色。不过，高频数据显示，二手房交易正在逐渐热起来。

二手房销售率先企稳

贝壳研究院数据显示，春节过后(01.28-02.05)贝壳50城二手房日均成交量较1月春节前(01.01-01.20)日均成交水平提高30%以上，日均带看客户量和新增挂牌房源量均较1月春节前日均水平提高1倍以上。

绍兴、无锡、芜湖、宁波、合肥等长三角区域城市近期恢复势头较快，节后日均成交量较1月节前日均水平的增速在50%以上

如果二手房交易在2月份持续热起来，那么等传统房市“小阳春”的3、4月，商品房的整体热度也会起来，届时，销售端有望迎来复苏。

不过二手房这个热度能不能持续，具有较大的不确定性。现在虽然房贷利率非常低，但火起来的仍然是“提前还贷”，而不是贷款买房。信心的修复总是一波三折，如果房价起不来，销售端难以持续回暖。

房地产市场价格

房子价格，遵循一个定律：短期看资金、中期看经济、长期看人口。这是分析房价的逻辑。2022年，我国人口较上年末减少85万人，总人口数提前到达高点，未来一段时间人口总数的负增长将成为常态。

这使得支撑房价长期走势的逻辑出现巨大变化，诚然，这影响的不是短期房价，但影响了长期预期。在长期预期不敢太乐观的时候，势必造成短期视角也变得谨慎起来。

资金方面，现在贷款利率非常低，历史上没有过这种优惠；经济方面，今年经济大概率稳步复苏，重回5%左右的正常的增长速度。可以说，短期逻辑和中期逻辑都是利好房价的，但现在长期逻辑人口利空房价，使得一切都扑朔迷离起来。

2023年房价，继续分化

在总人口数量下降的时候，房价就一定是下跌的吗？实则不然。总人口数量下降，整体房价肯定是迎来利空，但人口的流动会造成不同地区房子关注度不一样。

比如苏州现在人口1200多万，苏州计划到2035年，市域常住人口规模1700-1800万人，服务人口2000-2100万人。也就是说未来十多年，苏州还要增加500多万的人口，这主要依靠人口流入。

在总量一定的情况下，人口流入的城市，房子有持续的购买力支撑，房价也会好；而反观人口流出的城市，房子将出现持续的过剩，房价自然也难以好了。

如果希望房价普涨，那么这个预期大概率落空。人口持续流入、就业机会较多的地方，房子才有投资价值。

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