世方视点：深圳湾科技生态园——产业地产研究案例（七）

引言：

在往期的产业地产案例分享中，我们将位于高新南区的深圳软件基地作为代表性项目进行了研究，产业园的转型升级无疑推动了国家新兴产业的聚集和发展。本期，我们选择了同位于高新南区、且同属于深圳“十二五”规划建设战略性新兴产业集聚区的重点项目——深圳湾科技生态园进行探访和研究，希望能给业界人士提供参考价值和意义。

深圳湾科技生态园是深圳市政府以打造高科技企业总部和研发基地、战略性新兴产业培育发展平台为目标的重点项目，于2011年正式开工，于2014年分区建成并逐步投入使用。作为深圳湾片区剩余的最大面积可建设用地，该项目规划了一流的发展环境，实现了办公、生活和环境生态的高度融合，打造成了一座以互联网、生物医药类、新能源等战略性新兴产业为主导，集合产业研发、办公、居住、商业、休闲等一体化的多功能综合产城新区，成为了深圳新时期标杆性的品质产业园。 

坐拥核心区位优势 ，筑多功能产城新区

项目位于高新南区白石路和沙河西路交界处，南邻高新南十道，是深圳湾片区的核心地带。交通方面，紧靠滨海大道、广深高速、深港西部通道等交通要道，周边地铁1号线、2号线和9号线环绕，地铁科苑站、高新园站、深大站均可到达，另有多条公交线路直达园区；临近前海深港合作区、深圳大学、深圳湾公园等，坐拥周边商务、教育、文化和休闲资源，便捷的交通路网和区位优势成为了园区的理想建设地。

交通区位图

平面布局图

项目占地面积约20万㎡，计容建筑面积121万㎡，总建筑面积约188万㎡，园区囊括了写字楼、精品公寓、星级酒店、展示中心、商业街区、休闲场所等生产、生活配套设施，构造了全方位、多业态的大型综合商务中心。其中研发类体量约85.29万㎡、办公体量12.18万㎡、酒店6.09万㎡、公寓11.55万㎡、商业6.09万㎡以及配套设施6400㎡。

从平面图可以看出，项目整体按照“两横两纵”的步行通道布局，即一条园区道路和E湾大街为园区后期规划，其余皆为城市道路，同时将园区划分为四个功能区域。其中：

一区包含办公楼和公寓1-5栋，1栋和5栋B座为公寓、3栋为展示会所，其余皆为研发办公楼；

二区包含办公楼和公寓6-9栋，8栋为活力中心、9栋A座为公寓，其余皆为研发办公楼；

三区包含办公楼和星级酒店10-11栋，10栋和11栋B座为办公楼，11栋A座为深圳湾万怡酒店；

四区12栋为两座超高层写字楼建筑，分别由54层和58层高层塔楼和9层裙楼组成，包含深圳湾万丽酒店和研发办公楼。

据悉，项目从2011年开始启动，目前只剩四区还在建设完善中，其余三区已依次竣工并投入运营。

“垂直分层”打破高密度弊端，创造多功能社交空间

园区共由6栋高层、2栋多层、4栋超高层建筑形态组成，大面积的玻璃幕墙、方形的建筑外形呈现摩登科技感。同时在建筑立面上设计了垂直凹槽和竖向折线，垂直凹槽对方正的建筑体块进行分割，重组丰富的立面形态，仿若纵向的空中绿廊；折线让整个建筑形体更整体、更具垂直感，强化了建筑形体从顶部到裙楼的统一和延续感。

项目占地面积约20万㎡，地上计容建筑面积高达121万㎡，一般情况下，这种大体量、高密度的建筑形式将产生公共空间单一紧凑等品质问题，但置身园区，却丝毫没有空间紧迫感，这源自于项目巧妙的“多层地表、垂直城市”设计理念，以立体分层的设计手法将园区划分出地下层、首层、平台架空层、屋顶花园等多个垂直功能空间，又让整个园区开放性地联系起来。

项目地下层空间作为停车场、车行交通及未来与地铁接驳功能使用，舒缓交通的同时，在中庭广场承载景观绿化和少量商业辅助功能；首层作为园区主要形象展示、人流和车流往来空间，在交通方面与周边公交、地铁站点构成联系，更承载着园区主要商业及公共服务配套功能；平台架空层承载园区步行交通及主要景观展示功能，架空平台通过空间的横向延伸连接四个分区，让整个园区开放性的联系起来，又达到人车、动静分隔，融入丰富的景观设计，形成高绿化率的生态园区，是分层系统中最重要垂直层面；平台架空层往上则分别为灵活中小型企业及其屋顶花园、拥有良好景观视野的大企业高端办公塔楼，这两个区域则具有一定的私密性。

“垂直分层”的设计概念将园区四个区域统筹联系起来，强化了各地块间、地块和城市周边的空间关系，加强企业和员工间的交流互动。缓解了首层地面人车流线众多的问题，更重要的是解决了高密度建筑布局和园区品质间的矛盾，营造了大量如街巷、空中平台、广场、中庭、屋顶花园等灵活的公共空间和立体绿化，对于产业园的建筑功能和生态环境的共同优化起到了重要的作用。

合理布局商业功能，完善生活配套设施

园区在高密度的建筑群中构建了丰富的空间场所，其着力打造的商业配套是项目的一大亮点。园区自有E.Town商业品牌，通过裙房底层巷道联通的商业设计，“十字”纵横布置商业体量，打造成主题鲜明、体验感丰富的街巷商业区；通过结合商家品牌设施，塑造宜人的空间，如户外餐吧、休闲饮品区，构成有趣而富有人情味的购物空间。商业作为园区的生活配套，主要以大型超市、高端餐饮以及小型餐饮、社区店等为主要形态，集餐饮、零售、休闲娱乐、艺术教育等丰富业态为一体，引入多家优质品牌。餐饮方面包含主力店超级物种、北海渔村、蓉和小厨等，咖啡饮品品牌丰富，有星巴克、太平洋咖啡、sugar咖啡、喜茶等充分满足商务休闲需求；还有艺术教育中心、深圳首家智能互联网健身中心“光猪圈健身”、美容机构和瑜伽馆等丰富业余生活。

除了全面的商业配套，项目还为引入的人才提供了完善的生活服务，建设人才公寓，引入万豪集团星级酒店、万怡星级酒店等多样化住宅产品，解决园区人才居住需求，同时配套了子女教育、文化艺术、休闲健身等全方位功能，充分促进了园区生产经营和工作生活的和谐统一。

打造一站式服务孵化平台，聚集优质企业圈层

为更好地服务园区产业及入驻企业，园区在政府的推动下积极创新运营管理策略，构建起多项如政务、知识产权、创新展示、公共技术等综合服务系统，提供如产业园公共信息平台、全过程金融服务平台、公共技术平台、产业园区行政服务中心、警务服务中心、人才交流中心、会议展示平台等多种产业园公共综合服务平台。其中位于园区2栋的党委群服务中心，设置了行政服务、企业产品微展等10余个功能室，免费为入驻企业提供企业产品推介、产业政策宣传、创新创业扶持、社会组织孵化等服务，助力中小微企业成长壮大。此外还提供大量服务设施，如大面积的共享会议室、多功能厅、党建书吧等满足企业商务需求，设置法律援助站、解忧室、舒心园、咖啡吧等人才关爱空间。

基于园区优质企业聚集的基础上，园区创新了生态服务平台MyBay APP，将园区内外产业生态资源全部打通，充分发挥资源整合作用，旨在为企业打造优质优惠的商旅、办公及消费服务的电商平台，成为园区企业降低成本、吸引人才、稳定人才的重要保障。在科技金融方面，园区将以创业广场为重要载体，为企业提供全生命周期的科技金融服务，通过整合政府、社会、金融机构资源和投控系统金融资源，为科技生态园等投控园区企业提供科技孵化、债权融资、知识产权抵押、上市辅导等一站式科技金融服务。

对于入驻园区的企业，还可享受到政府的政策扶持，如符合市级以上高技术企业、高新技术项目认定、科学技术奖励、重点实验室、工程研究中心、入选国家千人计划、孔雀计划、世界500强等条件之一的便可获得租金减免政策优惠；此外，针对“总部经济＋科技创新”双轮驱动发展战略和重点产业领域，对于自主创新产业，企业单位可享受南山区产业发展专项资金政策，获得无偿资助扶持。

深圳湾科技生态园以企业为主体，统筹多方资源，专注提供产业发展平台，目前园区已汇聚了互联网、新一代信息技术、生物医药类、新能源、节能环保、创意文化类等高新技术产业，入驻了深大批世界500强企业及行业龙头企业，逾30家上市公司，上千家创新型中小代表企业等。如高通、ARM、华为、腾讯、空客等龙头企业，深圳联交所、联发科软、MediaTek、和美信息、TINNO、海盈、深圳市农产品等知名企业，还有以中行、招行、浙商银行、中信银行、北京银行等优质银行及金融服务机构。这些企业的强势入驻，构建了园区优质的企业圈层，赋予了园区产业创新力和竞争力。

深圳湾科技生态园以高品质缔造了低碳生态示范园区，提供自然舒适的产业办公环境，打造了一个产业高端、功能完善、运营专业的现代化产业园区，充分体现了集产业生态、经营生态和环境生态高度融合的先进理念和特色，成为构筑湾区总部基地和未来创新产业发展的新引擎，同时对高新产业园的转型升级起到了重要的示范意义。